Как мы разбирались с трешем

За первую неделю ремонта нашего первого объекта было сломано все, до чего мы дотянулись фомкой и гвоздодером. Был отодран старый карпет, линолеум, все дерево, внутренние части окон, разобрана кухня, ванная, содраны плинтуса и так далее.

Кстати, плинтуса в нашем доме представляли из себя мощные доски, прибитые здоровенными гвоздями в два ряда. Так что с ними отрывались иногда и куски стен.

После этого было удалено пару стен, сбита плитка в кухне и ванной, выкорчеван старый унитаз и чугунная раковина с чугунной опорой.

Все эти доски с опасно торчащими гвоздями, куски отделки и битые окна - весело выкидывались из окон и дверей на бекярд (задний двор дома). Но в конце концов гора стала настолько здоровой, что просто уже невозможно было зайти в дом сзади. Поэтому решили вывезти куда-то эту кучу треша.

Официально такой мусор зовется demolition waste или просто constraction trash.

И нужно понимать несколько нюансов, чтобы правильно его убрать.

Нюанс первый: Просто взять и выкинуть такую кучу мусора "где-то как-то типа на пустыре" не выйдет. За это будет крутой штраф. А может и срок.

Нюанс второй: Вывоз и утилизация в любом случае будут стоить денег. Вопрос только в том, как разумно это спланировать.

Нюанс третий: Даже перед своим домом на своем участке вы не можете сваливать строительный мусор. Соседям не понравится, они быстро найдут, куда позвонить. А там - пункт первый.

Нюанс четвертый: Даже если у вас есть грузовик (или вы взяли напрокат), вы все равно не сможете никуда этот мусор отвезти. Этим занимаются специальные компании, у которых есть лицензия, спецмашины и это их бизнес.

Итак, после некоторого исследования и опрашивания советов у знающих практиков тут на месте, мы решили заказать вывоз спустя три недели после начала ремонта.

Почему так ?

Дело в том, что на заднем дворе я могу сваливать мусор сколько захочу. И по размеру этой кучи - могу примерно прикинуть, какого размера кузов мне должна привезти компания.

Цена зависит от размера.

А размеры измеряются в футах (габариты) или в кубических ярдах. Самый маленький дампстер - это 10 кубик ярдов.

Затем 15, 20, 30, 40 и так далее. 

Цена первого и второго отличается на 100 долларов, второй и третий на пару сотен и так далее.

То есть вы на глаз должны угадать, какой вам нужен. Мы заказали за 350 долларов дампстер малого размера. Рассчитывая на то, что его нам привезут на семь дней и оставят на заднем дворе.

В ответ мы услышали, что они посмотрели по гугл мапс размеры нашей подъездной дорожки к дому и сомневаются, что трак сможет заехать на задний двор. Оставить перед фасадом на улице они его не имеют права (на это нужен отдельный пермит) и если трак не войдет, они с нас возьмут 150 долларов за потраченное время.

Чертыхаясь, мы с Лехой пошли с рулеткой мерять ширину подъездной дорожки. Сам дампстер шириной 8 футов. А наш проезд оказался шириной 9 футов. Кроме того, нас предупредили про клиренс 10 футов. У нас было свободно. 

Ура! Трак пройдет.

Затем был обзвон еще нескольких компаний. Нам дампстер нужен был уже вот прям завтра. А были варианты через 5-8 дней. А ремонт нельзя тормозить из-за этого. 

В конце концов мы нашли за 300 долларов дампстер с доставкой на 10 утра следующего дня!

Вот такой трак ждал нас возле дома утром. Я на всякий случай приготовил десятку, чтобы "уговорить" водителя заехать на бэкярд. Но он сам отлично справился. Правда, привез он какой-то нетрадиционный кубик. И мы засомневались, влезет ли все. Он примерно в рост человека.

Через два часа наши работники, аккуратно пакуя доску к доске, таки всунули весь треш в этот контейнер. И даже попрыгали на нем сверху.

Отдельный разговор про scrap. То есть, лом металла. Он тяжелый и ржавый, его тоже нужно куда-то девать. Нам почему-то повезло с чугунными ванными, умывальниками, огромным железным кантертопом на кухне и даже чугунными противовесами в окнах. В 20-30 хх годах, наверное, безумно круто было иметь дома много чугуна ...

Кроме того, наша система отопления (огромный железный ящик из подвала) и старый котел нагрева воды (железная бочка из подвала) тоже идут на слом. 

Нам достались просто циклопические чугунные батареи (iron radiators):

Каждая с такой дыркой в боку. Да ...

Я попробовал погуглить приобретение аналогичных. Они доступны. Ценник в районе 30 долларов за одну секцию. То есть, замена всего этого музейного хлама на другой хлам, только рабочий, выйдет в 3000 долларов плюс доставка!!!

Потом мы узнали, что металл весь можно сдать на прием лома. Радовались мы ровно до того момента, когда уточнили, что:

- За всё наше пионерское ржавое хозяйство дадут от силы 50-60 долларов. 

- Вывоз его до места сбора требует нескольких поездок пикапом или одной приличным траком. (и 3-4 человека для погрузки).

В результате, я просто подарил эти все батареи одному из наших конракторов. Он заберет это добро сам. А нам сделает скидку на оплату своих услуг. Так как вместо этих железяк мы устанавливаем совсем другого типа обогреватели и эту работу будет выполнять он.

Но об этом уже в другой раз.

Четыре уровня рехаба. Как разложить все по полкам?

Рехаб или rehab в контексте инвестирования в недвижимость - это ремонт, приведение недвижимости в жилой, товарный вид. Чтобы продать или сдать в аренду.

Как в любом бизнесе, прибыль от проекта по покупке и затем продаже недвижимости в США может испариться в одну минуту. И я вам покажу в этой статье, как избежать этого печального провала.

Как же ответить себе на вопрос, правильно так делать или надо иначе ? Какие действия допустимы для вашего проекта, а какие приведут к тому, что после продажи профита почти не будет?

Оказывается, все зависит от уровня проекта!

Есть четыре условных уровня ремонта. И в них мы действуем с разной стратегией. Если перепутать подходы в первом и втором, или перепутать второй и третий - можно потерять свои инвестиции!

Первая стратегия: недвижимость для аренды.

Покупается недорогой сингл дом или multi family в среднем смешанном или районе или лучше. Не самом бедном. Нужен район, где высок спрос на рентную недвижимость. Там, где живет рабочий класс предприятий или студенты университетов.

Твух-трехюнитные дома дают ROI выше, чем сингл фемили.

Делается ремонт по принципу "дешевле некуда". Красим все, что можно покрасить. Окна меняем, только если они уже сгнили в хлам. Иначе - просто красятся по двадцатому разу. Дыры заполняются монтажной пеной. Прогнившие, потерявшие вид доски пола - накрываются новым карпетом (самым дешевым). Ставятся двери из мдф (входная тоже), китайские золоченые ручки. Ну вы их точно видели не раз.

Материалы закупаются для работы в магазинах Б/У строительных материалов. Благо, в США они торгуют почти такими же товарами, что и обычные магазины. Проблема только в том, что виниловые окна будут разные в квартире, мебель не совсем в стиле к стенам и кухонные шкафчики слегка Б/У. Причем, в таком магазине можно купить все: от ванны и гранитных каунтертопов до эксклюзивных смесителей и очень красивой плитки.

Пример: цена окна из винила в Home Depot 170 долларов, а в таком маркете оно будет 25 долларов стоить. Я сам на прошлой неделе для нашего дома взял там межкомнатную дверь за 10 долларов (новая), светильники уличные по 4 доллара (а не по 45!!!) и еще по мелочи. Искал окна. Но найти у них 15 окон в одном стиле - маловероятно. Если же вам нужно для рентного дома поменять парочку по 20 долларов - это всегда в наличии.

Отдельная тема - техника на кухню. Ее можно для рентных домов смело брать на Craiglist в пять раз дешевле новой. Мебель и сантехника, отопление, кондиционеры - то же самое.

Ошибка новичка на этих проперти состоит в том, что он пытается сделать ремонт "как для себя". А тут не надо для себя. Цена рента от этого выше не поднимется.

Вторая стратегия - это дешевые дома на продажу.

Тут ремонт делается уже качественно. Чтобы было красиво и блестело. Недопустимы царапины, дефекты на стенах, любые изъяны. Так как любая шероховатость будет использоваться потенциальным покупателем как повод для снижения цены.

Интерьер и экстерьер должны быть приведены в современный стиль. Мебель 60хх годов и сантехника - выкидывается, трубы ржавые меняются на новые полипропиленовые, отопление и кондиционирование - маст хэв, современная белоснежная ванна, современная душевая кабина. Цвета плитки - современные.

Особый разговор про кухню. Технически современная кухня - сверкает новенькой техникой: холодильником, индукционной плитой, микроволновкой, посудомойкой и системой очистки питьевой воды. Мебель на кухню лучше взять недорого, но новую. Полностью можно обновить кухню от 3 до 9 тыс долларов.

Бэкярд и газон - достаточно постричь и убрать мусор. Возможно, сделать какую-то клумбу с мульчой, посадить пару молодых елочек по 85 долларов.

Окна и двери - новые, но недорогие.

Покупатель такого дома не ожидает увидеть дорогую мебель и дизайнерские изыски в доме. Но все должно быть приведено в красивый вид для продажи. Иначе, он уйдет искать что-то получше.

Третья стратегия - хороший средний класс, хорошие и дорогие районы. 

Тут задача еще сложнее. Дом надо сделать не просто "чтобы чистенько", а еще и проявить работу дизайнера. Самые дешевые материалы и техника - уже не катят.

Такие проекты дают возможность сделать 50-150 тыс прибыли. Поэтому надо подойти с умом. Легко сделать ошибку, из-за которой будет потеряно куча денег и времени.

Поэтому:

1. Приглашается project manager для ведения работ и найма работников для исполнения.

2. Для дизайна интерьера, выбора цветов - материалов, техники и дизайна ландшафта также приглашается дизайнер, который работает в паре с вашим менеджером проекта и консультирует его.

3. Берется консультация у агента по поводу того, какие факторы будут влиять на скорую продажу данного дома в этом районе. Агент был во многих домах внутри и знает хорошо эту местность. Надо ценить его советы.

Выполнение работ своими руками тут уже сильно нежелательно (если вы не профи в этом вопросе). Лучше заложить в смету все работы и дать специалистам сделать все.

Эти три человека вас удержат от того, чтобы не купить низкого уровня мебель или чиповую технику.

Такие дома обычно показывают во всех этих сериалах про флиперов. Как они все сами ломают, а потом находят там в доме какой-то ужас-ужас. И героически это все решают, собирая консилиум из нескольких спецов и находя выход в рамках бюджета.

Четвертая стратегия - уровень Luxury.

Это проекты, которые требуют особого подхода во всем. Лучших специалистов, лучших материалов и лучших дизайнерских решений. Все эти бассейны, сады и подъездные дорожки, гольф поля, подземные гаражи на десяток авто и кухни с самой топовой техникой, какую вообще изобрели в мире. Погреба для вин, банкетные залы на сотню человек, ванные комнаты, которых в доме больше, чем спален.

И вид из окон. Расположение такой недвижимости - это тема отдельной большой статьи. Но мы понимаем и помним, что вид из окна может стоить миллионы.

Люди, которые инвестируют в ремонт таких домов - обычно уже имеют опыт, полученный на десятках других объектов. И, точно, не нуждаются в моей статье.

Итак, если вы начинаете и делаете дом по стратегии 2, то придерживайтесь её до конца и все будет отлично. Не надо пытаться сделать его по стратегии 3, как показывают в телешоу про флиперов  ;)

Удачи всем в ваших проектах!

Почему вам совершенно необходима эта покупка в США

Этот блог для русскоязычных инвесторов, которые подумывают или уже начали делать свой бизнес в США. И поэтому в этой статье речь пойдет о бизнесе и о том, почему для него нужна своя машина в Америке.

В свой первый визит в США в первых числах лета мы с компаньоном арендовали машину в рентной компании. За 30 дней мы заплатили около 1500 долларов плюс бензин. Мы заложили эти расходы в бизнес план и мы понимали, что они будут.

Почему ?

Потому что бизнес реал эстейт - это:

1. Много встреч с людьми, на которые надо ездить шустро.

2. Много поездок на осмотр домов, на которые тоже надо ездить быстро и планировать по несколько адресов ежедневно.

3. Много поездок после покупки дома по разным делам, покупкам, организациям и тп.

Поэтому, на мой взгляд, в США этот бизнес невозможен, если у вас нет под рукой в любое время суток своего автомобиля.

И если вы планируете заниматься этим бизнесом чуть более, чем один месяц - купите машину.

Мы это сделали на пятый день пребывания в Огайо и это оказалось очень кстати. Ниже я покажу, почему.

Но сначала топ самых главных вопросов, которые всплывают по этой теме:

1. Разве можно купить авто и зарегистрировать в США, если ты в статусе туриста в визой типа B2 ?

- Да, купить - без проблем. Однако не везде вы можете получить на себя персонально номера. В Огайо мы зарегистрировали на компанию, как коммерческий трак. Требовался только EIN номер компании. На номере так и написано TRUCK.

Хотя это минивен Додж Гранд Караван 2006 года.

2. Сколько стоит страховка и все такое ?

- На страховку влияет год авто, обьем мотора и наличие у водителя в прошлом эксидентов. И возраст водителя. Для иностранца страховка будет чуть дороже, так как его прошлое и стаж никому в США не известны.

Я делал одностроннюю страховку, 700 долларов в год.

При покупке авто будет налог. На нашу машину при покупке за 1800 долларов, налог добавили 125 долларов.

3. Где покупать ?

Мы брали у дилера, который торгует подержанными минивенами. Таких тут множество. Рассчитывались карточкой. Процедура вся занимает минут десять.

4. Как делать инспекцию машины ?

Мы делали инспекцию после покупки. У одного парня, который уже много лет делает машины. Поменяли масло, радиатор кондиционера, заправили систему кондиционирования и заменили один подшипник. На все ушло 550 долларов. В остальном - машина в отличном состоянии. Мы сели и поехали на ней в Маями. Через всю страну. Но это другая история.

Почему вам нужен минивен, фургон или пикап?

Забудьте о симпатичных седанах.

Нужна машина, в которую вы при необходимости можете запихнуть мебель, батареи, листы гипсокартона или фанеры. Или пару лестниц, газонокосилку и семь человек сверху :)

А еще она должна быть достаточно большой и мощной, чтобы вы могли прицепить к ней прицеп/лафет/трейлер.

И третье - она не должна быть из тех, которые вы натираете полиролью и падаете в обморок, если поцарапали бампер о высокий бордюр.

Вот пара ситуаций из жизни в доказательство правильного выбора:

Первая.

Мы как-то прохаживались в выходной день в одном богатом районе. И увидели, что в одном доме на газон выставили вполне приличную кухню. (Такая стоит около тысячи в хорошем состоянии). Мы за минуту договорились, что, мол, забираем. А времени уже почти девять вечера и машину грузовую искать некогда.

Мы быстро смотались на седане домой, пересели на Додж и приехали за кухней. Цена - ноль долларов.

Вторая.

Нам для работы нужно было срочно привезти десять листов гипсокартона и доски в три с половиной дюйма, штук двадцать. Ремонт не должен простаивать из-за того, что что-то "не подвезли".

Все это и кучу другого добра для ремонта мы загрузили в минивен. (у него сидения кладутся полностью в пол). Оказалось, что ширина салона 49 дюймов. А ширина листа гипсокартона 48 дюймов. Идеальная совместимость!

Третья ситуация: нам нужно было поехать за 1200 миль из Цинциннати в Маями. За полтора дня. А потом назад. Два водителя, время от времени меняемся. Один рулит, другой спит сзади. Оказывается, когда лежишь и спишь так горизонтально, очень хорошо отдыхаешь. Гораздо удобнее, чем сидя.

Профессиональные рехабберы - ездят обычно на фургонах. Они там весь инструмент возят. Их обычно можно узнать по лестницам на крыше и по телефонам и названию компании на боку машины.

Возле магазинов HOME DEPOT всегда можно встретить их. И именно так проще всего познакомиться с ремонтниками. И нанять их.

Но об этом будет в следующей статье.

Четыре фактора, чтобы принять решение и вложить деньги в дом

Итак, чем мы руководствовались при покупке первого дома?

Для начала, надо сделать ремарку.

Есть уйма разных способов зарабатывать на недвижимости. Невозможно их все тут описать. Но если сузить тему, то начинают люди чаще всего с двух: купил-отремонтировал-продал и купил-отремонтировал-сдал в аренду.

Наш первый проект, куплен за 22 000 в Цинциннати.

Наш второй за 24000 (отказались) в Цинциннати.

Мы выбрали первый вариант потому, что нам нужен хороший оборот. Мы не можем ждать три-четыре года, пока прибыль от аренды накопится и мы сможем купить объект номер два.

Итак, вот главные факторы, которые двинули нас к покупке именно этого дома в Цинциннати:

1. Мы искали место, где можно купить дом недорого. Важен баланс. Нам нужен был "средний" район по ценам и по уровню жизни жителей. Не тот, где дома по 200-300 тыс. Но где это среднее ?

В США средний доход индивидуума 30.376 в год, по Огайо 29.800.

Так. Идем дальше. Если человек приходит в банк просить ипотеку, то банк считает, что он не может платить более трети своего дохода по ипотеке.

Стандартная ипотека на 30 лет, под четыре-пять процентов с первым взносом в 1/5 от цены дома с ценником в 100к. Расходы будут в районе 250-350 долларов в месяц. То есть, семья, где есть доход хотя бы в 1200 долларов в месяц - может купить такой дом. В нашем зип коде средний доход домохозяйства 28000 в год. То есть, они способны взять ипотеку на 70-80 тыс и платить её.

Мы также искали дом, в котором цена после ремонта позволяет продать его с прибылью в 30-40 тысяч. Хотя бы.

Так мы нашли дом, который оценивается рынком в 65-75 тысяч. Он был выставлен HUD (правительством) на продажу за 27000.

2. Мы дали офер 22 000, намного ниже цены продажи и он был принят. В первый день инвесторского рынка. На самом деле, мы дали несколько оферов. Другие адреса - не были приняты.

Так мы создали себе возможность для "возможных ошибок в ходе ремонта" на 5 000. Если ошибок не будет, то этот зазор станет прибылью.

3. Мы искали дом, который в среднем техническом состоянии. Одна крайность - это полностью убитые в хлам, гнилые насквозь дома с треснутым фундаментом. На другой стороне - дома, которые в "почти жилом состоянии". Но лучше состояние - это высокая цена и отсутствие потенциала в прибыли.

Я пересмотрел более 60 домов снаружи и изнутри, прежде чем купить первый. И вот несколько вещей, которые делают дом выдающимся среди других.

- Большие и правильно расположенные комнаты. (Если нет, можно ли это переделать?) Количество комнат. Три или четыре бедрума.

- Большая кухня. (Дома покупают семьи, в которых решают женщины. А они любят хорошую большую кухню и современную ванную комнату)

- Большой и красивый задний двор. Это место отдыха. Там должно быть хорошо. Там должны быть деревья, хороший газон, и некоторая приватность от соседей. Это стандарт.

- Ванны и туалеты должны быть в балансе с спальными комнатами. Одна к двум или лучше.

Я часто видел дома, где 2 этажа, три спальни и одна ванная. Причем, с туалетом вместе. Это было приемлемо лет 70-80 назад. Сейчас стандарты изменились в сторону комфорта. И сейчас на три бедрума - нужно две или три ванных комнаты. В более богатых районах, где особняки могут иметь по 10-15 бедрумов, количество ванных комнат обычно такое-же или даже больше.

В нашем первом доме мы добавляем один туалет с умывальником на втором этаже. Так как обычно это - этаж для детей.

- Состояние труб канализации и воды, системы отопления, кондиционирования - должно быть исследовано тщательно и в первую очередь. Эти работы стоят довольно дорого и имеют большой вес в общей сумме на ремонт. Если там все надо менять, то ремонт может оказаться слишком дорогим и съест прибыль.

- И, конечно, расположение. Я видел дома с окнами на хайвей (гул круглые сутки), с фасадом на поминальный дом, с соседними жуткими сараями, которые просто убивают весь вид. Видел дома, которые просто сползают по склону и готовы завалиться на соседний.

Я также много видел домов, которые сами по себе хорошие, но улица выглядела грязно и неухоженно. Эти факторы просто не дадут продать вам недвижимость по приличной цене.

Поэтому мы стараемся посмотреть внимательно, что вокруг. Как выглядят соседи, кто живет через дорогу, какие там таблички и надписи на улице.

Следующий шаг - поговорить с соседями "за жизнь". Они охотно расскажут все, что знают о доме и о предыдущих владельцах. Они в какой-то мере тоже заинтересованы, так как хотят приличных новых соседей получить. Обычно, да.

4. Сам дом должен иметь потенциал для повышения value. Если дом большой, то этот потенциал сразу можно увидеть. 

- Сделать кухню больше и поместить туда новую мебель и технику.
- Возможно, сломать какую-то из стен, чтобы получить больше пространства визуально.
- Смонтировать еще одну ванную комнату. И поставить туда все новое, плитку, сантехнику.
- Поставить на заднем дворе дэк, или санрум или соорудить какой-то ландшафтный дизайн.
- Поставить гараж на 2 авто вместо гаража на 1 авто.

И так далее ... Этих способов более сотни.

В нашем первом доме мы решили (кроме стандартного обновления всего) улучшить вот, что:

- Мы делаем четвертый бедрум. Площадь второго этажа большая и позволяет это.

- Мы приводим все полы к единому деревянно-лакированному виду. (был ковролин). Это подымает уровень цены.

- Мы ставим новую систему отопления взамен древней масляной системы. Старую выкидывем на свалку. Вместе с кучей старых батарей.

- Ставим новую кухню со всей начинкой. Плита индукционная вместо газовой.

- Мы ставим новые кондиционеры. Их в этом доме вообще не было никогда.

- Ставим удаленное управление на дверь гаража.

- Мы делаем еще один туалет с умывальником на втором этаже.

- Мы меняем все окна на современные виниловые со стеклопакетами вместо старинных деревянных.

- Ставим большой телевизор с хорошей аудио системой. Куда ж без телевизора?

Суть в том, что мы делаем все, чтобы покупатель решил: "Ого, да этот дом лучший за такие деньги!" Маленькие отличия от таких-же домов в этой ценовой группе помогают нам успешно его продать.

И быстро!

Как узнать все о адресе в США?

В процессе покупки недвижимости в США чуть не главную роль играет то, где находится дом. Одно и то же здание в два этажа и с тремя спальнями в одном районе может стоит 3500 долларов и точно такое-же в другом месте - под два миллиона долларов. Я сам такие видел.

Хорошая новость в том, что всю информацию о локации вы можете получить из сети. Мне очень понравилось то, как скрупулезно разные государственные службы статистики и коммерческие компании собирают данные о своей стране. И большую часть этих данных можно получить абсолютно бесплатно.

В этой статье я приведу четыре сайта, которые вам помогут узнать все о том месте на карте страны, в которое вы просто ткнули пальцем или где вы собираетесь жить.

Кому это интересно ?

Представьте себе, что семья живет в городе Х и отец семейства получает 55 тыс в год, а его жена 45 тысяч. И вот они узнали, что в городе Z он может иметь работу на 70 тысяч в год, а она - на 65 тысяч. Менять место жительства или нет ? Они узнают, что в городе Z для их детей есть прекрасные школы. Узнают, что там они могут жить с видом на море/озеро/океан. Кроме того, в другом городе могут быть совершенного другие подоходный налог и налог на недвижимость. И множество других опций, которые важны для людей.

Есть своего рода конкуренция между городами. Кто создаст более комфортные условия для проживания людей. Где лучше природа, где лучше медицина, где бодрее развивается отрасль IT (как в Кремниевой долине и Сиэтле сегодня). Где безопаснее.

Каждый год в США составляется рейтинг сотни лучших городов для проживания.

Например, вот в этом рейтинге 2015 года первым оказался Madison, Wisconsin. Это не Флорида, не LA и не Нью-Йорк оказывается! Это озерный городок с населением в 237 тыс человек. Но с очень хорошими показателями по всем восьми критериям.

http://www.livability.com/best-places/top-100-best-places-to-live/2015/ranking-data

Вот, что меня искренне изумляет в США: богатые и успешные люди с высоким качеством жизни живут по всей стране в таких вот "мэдисонах", а не только в паре-тройке мегаполисов. И создают там городской комфорт.

Еще одна вещь, которую надо понимать об административном делении: страна США состоит из штатов, каждый штат делится на county. В каунти есть какое-то количество городов и районов, то есть zip кодов. Когда мы говорим "район", мы подразумеваем zip code.

Итак, первый сайт, который я использую каждый день:

http://www.usa.com/

Тут я вбил зип 45214 и сразу увидел базовые данные, которые меня интересуют: население, убыль/прирост за 15 лет, плотность населения на квадратную милю, доход на домохозяйство и убыль за 15 лет, средняя цена дома и динамика за 15 лет. Дальше детали о том, в каком городе и каунти находится зип. И к какому school district относится. Это еще один рейтинг, который показывает, какое тут состояние по публичным школам.

Вторая вкладка позволяет получить представление о расовом составе населения в коде. Актуально для оценки недвижимости. Цены на нее напрямую связаны с тем, кто живет в зипкоде.

Этот район смешанный и вполне приличный.



Второй сайт вам даст картинку в цветовой гамме, из которой сразу понятно, где кто селится в отдельно взятом городе или зипе. Вот так:

http://demographics.coopercenter.org/DotMap/index.html

Как видите, есть в Цинциннати свой Чайнатаун, есть черные районы. Но основная часть - смешанная.

Третий сайт:

http://www.city-data.com/

После вбивания зипкода в поиск на сайте мы получаем настолько подробную картинку по всем параметрам, позволяющим сравнить разные зипкоды в городе, что это слегка шокирует.

Смотрите сами:

 Это все можно наложить на местность и получить в виде цветовой схемы. Например, средний доход на домохозяйство внутри одного зипкода:

Итак, теперь у вас есть на руках факты и цифры.

С этими цифрами вы можете легко понять, что из себя представляет тот или иной зип в одном каунти. И почему на одной улице дом площадью 1500 футов продается уже год за 19000 и желающих нет. А в пяти минутах езды такой же дом будет стоить 150 000 и крайне сложно найти вакантный вариант. 

Как быстро жители США вселяются в свой дом ?

Эта статья из тех, которые "не могу не поделиться!!!"

Мы будем рассматривать обычного трудоспособного человека старше школьного возраста, имеющего SSN номер и голову между ушей.

Этот шахматный домик выставлен за 37 000 в Чикаго.

1. Способ классический: купить дом в ипотеку на 20-30 лет. Владелец берет mortgage в каком-нибудь Wells Fargo или Chase под 4,7 процента годовых и вносит сам даунпеймент 20 процентов от цены дома.

За 50-60 тысяч можно купить очень славный дом с тремя спальнями и двумя ванными в приятном районе. Не богатом, просто приличном. С хорошими школами и коммюнити.  Наш герой вносит 10 тысяч, остальное - 30 лет по 250-350 долларов в месяц. При з/п в две с половиной штуки оно не заметно. При работающей жене и муже - вообще хорошо. Такая ипотека не напрягает.

Дополнительный бонус: этот дом может немного вырасти в цене до 70 или 80 тысяч за это время. Это кстати, одна из причин, почему люди покупают дома по 300 - 400 тысяч. Они рассчитывают на то, что домик подымется в цене до наступления их пенсии и они счастливо отойдут от дел, имя более полумиллиона пенсионного фонда.

2. Способ второй: для продвинутых. Взять FHA loan с даунпейментом 3% от цены дома. Для покупки того же дома нужно будет около двух тысяч наличными, остальное финансирует государство. И там страховка будет гораздо дороже. И продать нельзя первые 12 месяцев. Это как-бы ограничивает возможности инвесторов дорваться до такой собственности. Правительство задумало данную программу, для того, чтобы помочь тем, кто действительно нуждается в доме для проживания.

С первой же зарплаты наш герой может купить себе такой дом.

3. Способ третий: для рукастых. Покупается дом в "ушатанном состоянии" за 15-20 тысяч у банка или с аукциона. Это жилое здание. Там есть вода, тепло, газ. Но в процессе проживания его нужно будет уже делать. Не торопясь. Передвигаясь от одной комнаты к другой. Спустя пол года продать за 50 тысяч и купить что-то поприличнее. Если у вас есть SSN номер, 15-20 тысяч вы легко можете взять у лендера под 7-10 процентов годовых.

4. Способ четвертый: для тех, кто в инвест теме. Покупается дуплекс за 50 000 с отдельными входами. Первый взнос 10 000. остальное - ипотека. Один юнит дуплекса вы сдаете другой семье за 700 долларов в месяц. Ипотеку платите 350 долларов. Минус расходы и тп, остается 250 долларов пассивного дохода.

Итого: вы живете бесплатно, получаете каждый месяц деньги на конфетки и через 30 лет этот дом - целиком ваш. Но можно не ждать, а через несколько лет перекредитоваться под выплаченную долю дома и купить другой дом за наличку. А свободный юнит сдать, увеличив кэшфлоу до 950 долларов.

Это не все способы. Это лишь те, которые "просто на поверхности". Более продвинутые - на нашей программе обучения.

Страшные "черные" районы США

Я проехал на момент написания статьи около 7 тысяч миль по США. По штатам Иллинойс, Висконсин, Мичиган, Огайо и Кентукки, Джоржия, Флорида. Пешком погулял по Нью-Йорку и Чикаго, Маями и небольшим городкам, которые вам лень будет искать на карте.

Русскоязычная аудитория интернета достаточно хорошо напугана "черными" плохими районами, которые она видела в фильмах. Таких "шедеврах стеба", как "Брат 2" и "Не грози южному централу". Якобы вас сразу разорвут и сожрут, как только вы окажетесь в таком районе. Из-за цвета кожи.

Так вот, я оказался в таком районе уже в первый же день после своего прибытия в Чикаго в мой первый визит в США.

"Какого хрена ты там забыл?" - спросит нормальный вдумчивый читатель.
"Джаст бизнес" - отвечу я.

Все дело в том, что я готовился смотреть дома, которые можно приобрести недорого и продать после ремонта. Я, наивно полагая, что в центре мегаполиса не может быть плохих домов, выписал десятка два адресов из своей инвентори, и сев на свою ярко красненькую рентную машинку, покатил их смотреть. И был сильно удивлен, что недалеко от побережья Мичигана, всего в 15 минутах езды от даунтауна крупного финансового центра может быть такая унылая картина.

Черная публика, которая подходит со стаканчиком клянчить мелочь на светофоре, грустно сидит на улице просто на тротуаре, ездит на задрипанных машинах по улицам и с удивлением тебя рассматривает, когда ты проезжаешь мимо. В таких райончиках нет приличных газонов, лежат кучи мусора на тротуаре, дома огорожены железными заборами и окна забраны решетками.

Но! Сколько я не катался по этим местам, на меня никто не пытался "наехать".  Я останавливался возле нужного мне дома, делал фотки (не забывая следить, что у меня за спиной) и потом садился и ехал дальше. Там можно купить двухэтажный дом с тремя спальнями и за 12 и за 5, и даже за три тысячи. И, наверное, кто-то покупает.

Второе, что нужно отметить - это вид и состояние домов. Могу сказать, что 90 процентов населения Украины или России мечтали бы иметь свой собственный дом такого вида. Я просто приведу несколько фото:

на этом как раз попала в кадр моя красненькая машинка.

Суть данного поста состоит в том, чтобы показать, что даже "плохие районы" в США имеют приличные здания (с технической точки зрения), люди живут в человеческих условиях с отоплением, кондиционерами, водой и интернетом. И это шокирует. 

Потому что я знаю, что большинство "временных хрущевок" в городах бСССР держатся до сих пор на честном слове. И немного на обоях, поклеенных в восемь слоев. А нового жилья строится совершенно недостаточно. Особенно в провинции. И многие люди обречены всю жизнь провести в общежитиях.

Почему в США ?

Мне уже с десяток раз задавали вопрос мои хорошие друзья: "почему недвижимость в США? Почему не в Европе, не в Испании или Черногории ?"

Если отставить в сторону лирику, вроде "патриотизма, березок" или "родины матушки", то в сухом остатке у нас будут цифры и факты.

Вот они:

1. США занимает первое место в мире по количеству миллиардеров. (Данные Форбс за 2013).

2. США занимает первое место в мире по количеству людей с капиталом более 100М долларов.

3. Количество миллионеров в стране: 5 876 000 человек. Для сравнения, в России 180 тысяч. Хотя страна ведь тоже большая. То есть, состояние в 1 миллион долларов здесь вообще никого не впечатляет. И его достаточно просто создать на таком огромном рынке. И никто не придет его забирать, если вы сделали это законно и платите налоги.

4. А теперь из последних 15 лет наблюдений: я могу пройти к своей полке с книгами и сходу взять оттуда с десяток книг успешных бизнесменов, которые себя создали в западной системе. И половина из них поднялись на недвижимости.

И никак не могу припомнить, чтобы что-то ценное и новое на тему недвижимости было написано на русском. Манн-Иванов-Фарбер в основном печатает переводные книги в этой сфере. И правильно делает!

5. В США очень четко и понятно отрегулирован этот real estate рынок. Везде в правилах игры прослеживается здравый смысл и буква закона. И руководствуясь этими правилами выигрывает каждая сторона. Нет необходимости нарушать закон, чтобы заработать.

6. На недвижимости в США можно делать деньги круглый год, а не только в сезон (как на всей прибрежной зоне Средиземного или Черного моря).

7. Очень интересно то, что здесь есть целая индустрия обслуживающая домовладельцев. Менеджирование недвижимости, инспектирование, любой ремонт, юридическая защита - это все отлично развито и всегда доступно. Владелец может жить в любой точке мира, передав функцию управления другому человеку или компании.

8. И финансирование. О, этот пункт особый! Дело в том, что процентная ставка в США позволяет так широко пользоваться банковскими деньгами, что суть бизнеса сводится часто к тому, чтобы наперегонки брать у банков в долг деньги и покупать как можно больше домов, офисов, кондоминиумов.

Почему ? Да потому, что платежи по ипотеке все равно будут перекрыты платежами арендаторов или прибылью от продажи. Вот эту разницу между ежемесячным расходом на содержание собственности и доходами от аренды Кийосаки и называет positive cash flow.

В США есть рынок очень богат такими возможностями, которые позволяют создать positive cash flow.

9. В недвижимость США текут потоком деньги из Азии, Европы и Южной Америки. Инвесторы с Ближнего Востока просто скупают здания кварталами. Мне лень гуглить цифры по теме. Я это вижу из своих личных наблюдений.

Откуда эти дома ?

Откуда берется та разница в цене между покупкой и продажей, на которой мы зарабатываем свою прибыль ?

Тут складываются три фактора.

1. Покупка ниже рынка. 

Мы покупаем недвижимость в нежилом состоянии. Нею владеют банки или правительство или юрлица. Она им не приносит доход, так как в ней не живет никто. Более того, любая недвижимость и земля в США обложена налогом каунти (графство или округ). Этот налог ежегодно взимается абсолютно железно и составляет 2 - 6 процентов в зависимости от штата.

Таким образом, нам достается чей-то "пассив" и мы превращаем его в "актив", делая ремонт или rehub. А активы нужны и жильцам и инвесторам.

2. Вторая причина - мы улучшаем состояние недвижимости таким образом, чтобы она уходила довольному покупателю побыстрее.

Когда он заходит, он видит не просто восстановленный до состояния нового дом. Он видит некоторые вещи, которые он не получил бы в "базовом комплекте". Некоторые улучшения по дизайну, большой плоский телевизор, дизайн ландшафта, новенькую кухню и сантехнику и тому подобное.

3. Третья составляющая - мы стараемся некоторыми способами торговаться с продавцом за более низкую цену, чем он запрашивает. Если это делать грамотно, то можно опустить цену на несколько тысяч и даже больше.

Есть и другие способы, как находить дома сильно-сильно дешево. Поискам мотивированных продавцов, или мест, где можно что-то купить с аукциона - посвящены тонны книг по недвижимости.

Но они на 99% англоязычные. И тема слишком обширна для одного поста.

Как они появляются? Международные бизнесы

Этот небольшой текст для тех, кто думает, что создавать бизнесы сложно, дорого и вообще...

Прежде всего, давайте разберем, для чего люди создают тот или иной бизнес ?

Верно, это "заработать денег" или "сделать кучу денег" или гуманистическое "спасти всех страждущих, но сначала заработать кучу денег". Ну или просто, потому что босс - дурак и все надоело.

Тогда свежий человек предприниматель думает и выдумывает "тему". Нет, вот так "ТЕМУ!!!". И дальше начинает узнавать, что ему нужно для того, чтобы эту тему крутить и делать.

Кроме разного всякого инструмента, ресурсов и знаний, нужно, оказывается, быть юрлицом. Так как любое вменяемое государство считает, что гражданин + его тема = прибыль. А с этой прибыли надо брать налоги и вообще как-то там держать на учете. То есть, нужно присвоить этому гражданину с бизнесом некий номерок, и затем по этому номерку зорко следить за его деятельностью.

Кроме номерка, гражданину еще дают много разных бумаг с печатями и гербами, которые должны создать у него ощущение важности момента и того, какая великая ответственность теперь перед ним. Все эти бумаги с печатями складываются в папку. И такой человек с папкой становится юрлицом. Или для США - business name.

Итак, запоминаем: без папки - просто персона. С папкой - бизнес персона. Таким образом, для государства бизнес - это просто папка с бумагами и печатями. Все. Это не здания, не заводы и пароходы, не шахты и не земля.

Уже позднее в эти папки лягут бумаги, в которых будет зафиксировано, что компания владеет зданиями или землей. Но это будет потом.

Папка находится у учредителя. Или владельца (владельцев).

Владелец нанимает первого работника. Нарекает его CEO или operating manager или еще как-то красиво. С этого момента дело начинает делаться.

Важная деталь, от которой зависит, будете ли вы иметь международный бизнес. Нужно понимать, что владелец бизнеса может проживать где угодно, говорить на каком угодно языке и иметь почти любой паспорт.

Для основания компании в США это не имеет значения.

Первая встреча нашей группы

Так мы впервые встретились. Кафе в Москве, планы, цифры, проценты и надежды. (Сделано в темноте, так что качество не очень)