Восемь причин, почему Private money loan лучше, чем Hard money loan

Восемь причин, почему Private money loan лучше, чем Hard money loan для финансирования покупки инвестиционного дома.

1. Хотите сэкономить 6000 usd или более на следующем займе ?

Тогда используйте private money.

Когда вы используете hard money кредитора для покупки дома и берете у него 80 000 usd, он на самом деле возьмет с вас намного больше указанного процента.

Это будут up-front fee или points в 3% от суммы займа, то есть 2400 usd,
Fee за процессуальные расходы в 495 usd,
и еще 495 usd analysis fee.
Процентная ставка в 16.5% это 6 750 usd за пол года использования займа.
Итого, 10 095 usd за использования займа в 80 000. Большой кусок профита, не так ли ?

Если вы используете private money займ в 80 000, то это будет выглядеть так:
Никаких поинтов, никаких процессуальных fee и analysis fee. Процентная ставка в 10 процентов годовых. Итого: расходов за пол года 4000 usd.

И это экономит 6000 долларов!

2.  Hard money лендеры вас "разворачивают" и не дают займ?

Тогда используйте private money.

Большинство хард мани лендеров ведут себя почти, как банки. Они требуют у вас историю ваших доходов за последние несколько лет, просят указать все источники дохода всех членов семьи, требуют указать все ваши займы и хотят от вас высокий кредитный score.

Мы потратили кучу времени заполняя апликации на займы у самых разных hard money лендеров. И уйму времени на звонки и задушевные разговоры о том, какой мы собираемся брать дом для флипа. А в это время хорошие сделки, найденные нами, уходили в pending.

Не тратьте время. Ищите вариант через private money.

3. Вы хотели бы уйти с closing встречи, на которой вы купили дом, с чеком в кармане ? Тысяч на 10 или 15 ?

Тогда используйте private money.

Hard money lenders и mortgage companies требуют от флипера даунпеймент в 30 процентов и оплату ремонта дома.  В то время, как многие private money лендеры профинансируют вам и покупку дома и ремонт наперед. То есть, после покупки у вас еще останется "сдача" в некую сумму кэшэм. Да, такое бывает.

4. Вы уже сидите в ипотеках по десяти объектам и хотите купить еще одну рентную недвижимость ?

Тогда используйте private money. 

По правилам для FHA займов практически невозможно получить одиннадцатый займ, если вы уже имеете десять таковых. Поэтому единственный выход - брать private money займ на долгосрочной основе. Если процентная ставка будет позволять - то на разнице получится еще один источник cash flow.

5. Не можете квалифицироваться на долгосрочный займ для покупки рентной недвижимости ?

Тогда используйте private money. 

Если ваш кредитный рейтинг не высок, вы можете обсудить с private lender вашу сделку и придумать вместе вариант для покупки рентной недвижимости. Требования у такого лендера проще и он просто хочет видеть, что вы ответственны и регулярно платите ему. В будущем вы можете также создать с ним партнерство, в котором он выступит в качестве grantor для вашего следующего займа в банке.

6. Если вы хотите понизить процентную ставку существующей ипотеки,

Тогда используйте private money. 

Если вы находитесь в ипотеке под 10-12 процентов годовых, то возможно сделать рефинансирование, найдя лендера с ставкой 6 процентов.

Например:

Займ $80,000

Interest rate: 12%

Период займа: 30 years

месячный платеж по займу: $823

Прочие расходы: $300

Всего расходов: $1,123

Доход с рента: $1,200

Cash flow: $77

Если мы уменьшим вдвое процентную ставку с помощью private money loan :

Займ $80,000

Interest rate: 6%

Период займа: 15 years

месячный платеж по займу: $675

Прочие расходы: $300

Всего расходов: $975

Доход с рента: $1,200

Cash flow: $225

Видите, что произошло? Мы сократили срок займа с 30 лет на 15 и при этом увеличили месячный приток денег до 225 долларов.

7. Если вы хотите сделать cash out рефинансирование с существующей недвижимостью,

Тогда используйте private money.

Если вы в ситуации, когда у вас на руках 100% чистый от займов дом, и вы еще его не продали, а в это время попалась великолепная выгодная сделка - возможно взять "cash out refi". Когда-то давно такое можно было взять против существующего дома в банке. Но сейчас банки не дают такие займы. Но их дают private money лендеры.

8. Хотели бы вы иметь нулевые ежемесячные выплаты по займу в то время, как вы занимаетесь ремонтом инвестиционного дома?

Тогда используйте private money.

С private money лендером возможно договориться о том, чтобы он получил все свои проценты в тот момент, когда ваш проект будет окончен и продан. Хард мани лендеров этот вариант не устраивает и это сильно осложняет работы с флипом.