Восемь причин, почему Private money loan лучше, чем Hard money loan для финансирования покупки инвестиционного дома.
1. Хотите сэкономить 6000 usd или более на следующем займе ?
Тогда используйте private money.
Когда вы используете hard money кредитора для покупки дома и берете у него 80 000 usd, он на самом деле возьмет с вас намного больше указанного процента.
Это будут up-front fee или points в 3% от суммы займа, то есть 2400 usd,
Fee за процессуальные расходы в 495 usd,
и еще 495 usd analysis fee.
Процентная ставка в 16.5% это 6 750 usd за пол года использования займа.
Итого, 10 095 usd за использования займа в 80 000. Большой кусок профита, не так ли ?
Если вы используете private money займ в 80 000, то это будет выглядеть так:
Никаких поинтов, никаких процессуальных fee и analysis fee. Процентная ставка в 10 процентов годовых. Итого: расходов за пол года 4000 usd.
И это экономит 6000 долларов!
2. Hard money лендеры вас "разворачивают" и не дают займ?
Тогда используйте private money.
Большинство хард мани лендеров ведут себя почти, как банки. Они требуют у вас историю ваших доходов за последние несколько лет, просят указать все источники дохода всех членов семьи, требуют указать все ваши займы и хотят от вас высокий кредитный score.
Мы потратили кучу времени заполняя апликации на займы у самых разных hard money лендеров. И уйму времени на звонки и задушевные разговоры о том, какой мы собираемся брать дом для флипа. А в это время хорошие сделки, найденные нами, уходили в pending.
Не тратьте время. Ищите вариант через private money.
3. Вы хотели бы уйти с closing встречи, на которой вы купили дом, с чеком в кармане ? Тысяч на 10 или 15 ?
Тогда используйте private money.
Hard money lenders и mortgage companies требуют от флипера даунпеймент в 30 процентов и оплату ремонта дома. В то время, как многие private money лендеры профинансируют вам и покупку дома и ремонт наперед. То есть, после покупки у вас еще останется "сдача" в некую сумму кэшэм. Да, такое бывает.
4. Вы уже сидите в ипотеках по десяти объектам и хотите купить еще одну рентную недвижимость ?
Тогда используйте private money.
По правилам для FHA займов практически невозможно получить одиннадцатый займ, если вы уже имеете десять таковых. Поэтому единственный выход - брать private money займ на долгосрочной основе. Если процентная ставка будет позволять - то на разнице получится еще один источник cash flow.
5. Не можете квалифицироваться на долгосрочный займ для покупки рентной недвижимости ?
Тогда используйте private money.
Если ваш кредитный рейтинг не высок, вы можете обсудить с private lender вашу сделку и придумать вместе вариант для покупки рентной недвижимости. Требования у такого лендера проще и он просто хочет видеть, что вы ответственны и регулярно платите ему. В будущем вы можете также создать с ним партнерство, в котором он выступит в качестве grantor для вашего следующего займа в банке.
6. Если вы хотите понизить процентную ставку существующей ипотеки,
Тогда используйте private money.
Если вы находитесь в ипотеке под 10-12 процентов годовых, то возможно сделать рефинансирование, найдя лендера с ставкой 6 процентов.
Например:
Interest rate: 12%
Период займа: 30 years
месячный платеж по займу: $823
Прочие расходы: $300
Всего расходов: $1,123
Доход с рента: $1,200
Cash flow: $77
Займ $80,000
Interest rate: 6%
Период займа: 15 years
месячный платеж по займу: $675
Прочие расходы: $300
Всего расходов: $975
Доход с рента: $1,200
Cash flow: $225
Видите, что произошло? Мы сократили срок займа с 30 лет на 15 и при этом увеличили месячный приток денег до 225 долларов.
7. Если вы хотите сделать cash out рефинансирование с существующей недвижимостью,
Тогда используйте private money.
Если вы в ситуации, когда у вас на руках 100% чистый от займов дом, и вы еще его не продали, а в это время попалась великолепная выгодная сделка - возможно взять "cash out refi". Когда-то давно такое можно было взять против существующего дома в банке. Но сейчас банки не дают такие займы. Но их дают private money лендеры.
8. Хотели бы вы иметь нулевые ежемесячные выплаты по займу в то время, как вы занимаетесь ремонтом инвестиционного дома?
Тогда используйте private money.
С private money лендером возможно договориться о том, чтобы он получил все свои проценты в тот момент, когда ваш проект будет окончен и продан. Хард мани лендеров этот вариант не устраивает и это сильно осложняет работы с флипом.