Четыре уровня рехаба. Как разложить все по полкам?

Рехаб или rehab в контексте инвестирования в недвижимость - это ремонт, приведение недвижимости в жилой, товарный вид. Чтобы продать или сдать в аренду.

Как в любом бизнесе, прибыль от проекта по покупке и затем продаже недвижимости в США может испариться в одну минуту. И я вам покажу в этой статье, как избежать этого печального провала.

Как же ответить себе на вопрос, правильно так делать или надо иначе ? Какие действия допустимы для вашего проекта, а какие приведут к тому, что после продажи профита почти не будет?

Оказывается, все зависит от уровня проекта!

Есть четыре условных уровня ремонта. И в них мы действуем с разной стратегией. Если перепутать подходы в первом и втором, или перепутать второй и третий - можно потерять свои инвестиции!

Первая стратегия: недвижимость для аренды.

Покупается недорогой сингл дом или multi family в среднем смешанном или районе или лучше. Не самом бедном. Нужен район, где высок спрос на рентную недвижимость. Там, где живет рабочий класс предприятий или студенты университетов.

Твух-трехюнитные дома дают ROI выше, чем сингл фемили.

Делается ремонт по принципу "дешевле некуда". Красим все, что можно покрасить. Окна меняем, только если они уже сгнили в хлам. Иначе - просто красятся по двадцатому разу. Дыры заполняются монтажной пеной. Прогнившие, потерявшие вид доски пола - накрываются новым карпетом (самым дешевым). Ставятся двери из мдф (входная тоже), китайские золоченые ручки. Ну вы их точно видели не раз.

Материалы закупаются для работы в магазинах Б/У строительных материалов. Благо, в США они торгуют почти такими же товарами, что и обычные магазины. Проблема только в том, что виниловые окна будут разные в квартире, мебель не совсем в стиле к стенам и кухонные шкафчики слегка Б/У. Причем, в таком магазине можно купить все: от ванны и гранитных каунтертопов до эксклюзивных смесителей и очень красивой плитки.

Пример: цена окна из винила в Home Depot 170 долларов, а в таком маркете оно будет 25 долларов стоить. Я сам на прошлой неделе для нашего дома взял там межкомнатную дверь за 10 долларов (новая), светильники уличные по 4 доллара (а не по 45!!!) и еще по мелочи. Искал окна. Но найти у них 15 окон в одном стиле - маловероятно. Если же вам нужно для рентного дома поменять парочку по 20 долларов - это всегда в наличии.

Отдельная тема - техника на кухню. Ее можно для рентных домов смело брать на Craiglist в пять раз дешевле новой. Мебель и сантехника, отопление, кондиционеры - то же самое.

Ошибка новичка на этих проперти состоит в том, что он пытается сделать ремонт "как для себя". А тут не надо для себя. Цена рента от этого выше не поднимется.

Вторая стратегия - это дешевые дома на продажу.

Тут ремонт делается уже качественно. Чтобы было красиво и блестело. Недопустимы царапины, дефекты на стенах, любые изъяны. Так как любая шероховатость будет использоваться потенциальным покупателем как повод для снижения цены.

Интерьер и экстерьер должны быть приведены в современный стиль. Мебель 60хх годов и сантехника - выкидывается, трубы ржавые меняются на новые полипропиленовые, отопление и кондиционирование - маст хэв, современная белоснежная ванна, современная душевая кабина. Цвета плитки - современные.

Особый разговор про кухню. Технически современная кухня - сверкает новенькой техникой: холодильником, индукционной плитой, микроволновкой, посудомойкой и системой очистки питьевой воды. Мебель на кухню лучше взять недорого, но новую. Полностью можно обновить кухню от 3 до 9 тыс долларов.

Бэкярд и газон - достаточно постричь и убрать мусор. Возможно, сделать какую-то клумбу с мульчой, посадить пару молодых елочек по 85 долларов.

Окна и двери - новые, но недорогие.

Покупатель такого дома не ожидает увидеть дорогую мебель и дизайнерские изыски в доме. Но все должно быть приведено в красивый вид для продажи. Иначе, он уйдет искать что-то получше.

Третья стратегия - хороший средний класс, хорошие и дорогие районы. 

Тут задача еще сложнее. Дом надо сделать не просто "чтобы чистенько", а еще и проявить работу дизайнера. Самые дешевые материалы и техника - уже не катят.

Такие проекты дают возможность сделать 50-150 тыс прибыли. Поэтому надо подойти с умом. Легко сделать ошибку, из-за которой будет потеряно куча денег и времени.

Поэтому:

1. Приглашается project manager для ведения работ и найма работников для исполнения.

2. Для дизайна интерьера, выбора цветов - материалов, техники и дизайна ландшафта также приглашается дизайнер, который работает в паре с вашим менеджером проекта и консультирует его.

3. Берется консультация у агента по поводу того, какие факторы будут влиять на скорую продажу данного дома в этом районе. Агент был во многих домах внутри и знает хорошо эту местность. Надо ценить его советы.

Выполнение работ своими руками тут уже сильно нежелательно (если вы не профи в этом вопросе). Лучше заложить в смету все работы и дать специалистам сделать все.

Эти три человека вас удержат от того, чтобы не купить низкого уровня мебель или чиповую технику.

Такие дома обычно показывают во всех этих сериалах про флиперов. Как они все сами ломают, а потом находят там в доме какой-то ужас-ужас. И героически это все решают, собирая консилиум из нескольких спецов и находя выход в рамках бюджета.

Четвертая стратегия - уровень Luxury.

Это проекты, которые требуют особого подхода во всем. Лучших специалистов, лучших материалов и лучших дизайнерских решений. Все эти бассейны, сады и подъездные дорожки, гольф поля, подземные гаражи на десяток авто и кухни с самой топовой техникой, какую вообще изобрели в мире. Погреба для вин, банкетные залы на сотню человек, ванные комнаты, которых в доме больше, чем спален.

И вид из окон. Расположение такой недвижимости - это тема отдельной большой статьи. Но мы понимаем и помним, что вид из окна может стоить миллионы.

Люди, которые инвестируют в ремонт таких домов - обычно уже имеют опыт, полученный на десятках других объектов. И, точно, не нуждаются в моей статье.

Итак, если вы начинаете и делаете дом по стратегии 2, то придерживайтесь её до конца и все будет отлично. Не надо пытаться сделать его по стратегии 3, как показывают в телешоу про флиперов  ;)

Удачи всем в ваших проектах!