Четыре фактора, чтобы принять решение и вложить деньги в дом

Итак, чем мы руководствовались при покупке первого дома?

Для начала, надо сделать ремарку.

Есть уйма разных способов зарабатывать на недвижимости. Невозможно их все тут описать. Но если сузить тему, то начинают люди чаще всего с двух: купил-отремонтировал-продал и купил-отремонтировал-сдал в аренду.

Наш первый проект, куплен за 22 000 в Цинциннати.

Наш второй за 24000 (отказались) в Цинциннати.

Мы выбрали первый вариант потому, что нам нужен хороший оборот. Мы не можем ждать три-четыре года, пока прибыль от аренды накопится и мы сможем купить объект номер два.

Итак, вот главные факторы, которые двинули нас к покупке именно этого дома в Цинциннати:

1. Мы искали место, где можно купить дом недорого. Важен баланс. Нам нужен был "средний" район по ценам и по уровню жизни жителей. Не тот, где дома по 200-300 тыс. Но где это среднее ?

В США средний доход индивидуума 30.376 в год, по Огайо 29.800.

Так. Идем дальше. Если человек приходит в банк просить ипотеку, то банк считает, что он не может платить более трети своего дохода по ипотеке.

Стандартная ипотека на 30 лет, под четыре-пять процентов с первым взносом в 1/5 от цены дома с ценником в 100к. Расходы будут в районе 250-350 долларов в месяц. То есть, семья, где есть доход хотя бы в 1200 долларов в месяц - может купить такой дом. В нашем зип коде средний доход домохозяйства 28000 в год. То есть, они способны взять ипотеку на 70-80 тыс и платить её.

Мы также искали дом, в котором цена после ремонта позволяет продать его с прибылью в 30-40 тысяч. Хотя бы.

Так мы нашли дом, который оценивается рынком в 65-75 тысяч. Он был выставлен HUD (правительством) на продажу за 27000.

2. Мы дали офер 22 000, намного ниже цены продажи и он был принят. В первый день инвесторского рынка. На самом деле, мы дали несколько оферов. Другие адреса - не были приняты.

Так мы создали себе возможность для "возможных ошибок в ходе ремонта" на 5 000. Если ошибок не будет, то этот зазор станет прибылью.

3. Мы искали дом, который в среднем техническом состоянии. Одна крайность - это полностью убитые в хлам, гнилые насквозь дома с треснутым фундаментом. На другой стороне - дома, которые в "почти жилом состоянии". Но лучше состояние - это высокая цена и отсутствие потенциала в прибыли.

Я пересмотрел более 60 домов снаружи и изнутри, прежде чем купить первый. И вот несколько вещей, которые делают дом выдающимся среди других.

- Большие и правильно расположенные комнаты. (Если нет, можно ли это переделать?) Количество комнат. Три или четыре бедрума.

- Большая кухня. (Дома покупают семьи, в которых решают женщины. А они любят хорошую большую кухню и современную ванную комнату)

- Большой и красивый задний двор. Это место отдыха. Там должно быть хорошо. Там должны быть деревья, хороший газон, и некоторая приватность от соседей. Это стандарт.

- Ванны и туалеты должны быть в балансе с спальными комнатами. Одна к двум или лучше.

Я часто видел дома, где 2 этажа, три спальни и одна ванная. Причем, с туалетом вместе. Это было приемлемо лет 70-80 назад. Сейчас стандарты изменились в сторону комфорта. И сейчас на три бедрума - нужно две или три ванных комнаты. В более богатых районах, где особняки могут иметь по 10-15 бедрумов, количество ванных комнат обычно такое-же или даже больше.

В нашем первом доме мы добавляем один туалет с умывальником на втором этаже. Так как обычно это - этаж для детей.

- Состояние труб канализации и воды, системы отопления, кондиционирования - должно быть исследовано тщательно и в первую очередь. Эти работы стоят довольно дорого и имеют большой вес в общей сумме на ремонт. Если там все надо менять, то ремонт может оказаться слишком дорогим и съест прибыль.

- И, конечно, расположение. Я видел дома с окнами на хайвей (гул круглые сутки), с фасадом на поминальный дом, с соседними жуткими сараями, которые просто убивают весь вид. Видел дома, которые просто сползают по склону и готовы завалиться на соседний.

Я также много видел домов, которые сами по себе хорошие, но улица выглядела грязно и неухоженно. Эти факторы просто не дадут продать вам недвижимость по приличной цене.

Поэтому мы стараемся посмотреть внимательно, что вокруг. Как выглядят соседи, кто живет через дорогу, какие там таблички и надписи на улице.

Следующий шаг - поговорить с соседями "за жизнь". Они охотно расскажут все, что знают о доме и о предыдущих владельцах. Они в какой-то мере тоже заинтересованы, так как хотят приличных новых соседей получить. Обычно, да.

4. Сам дом должен иметь потенциал для повышения value. Если дом большой, то этот потенциал сразу можно увидеть. 

- Сделать кухню больше и поместить туда новую мебель и технику.
- Возможно, сломать какую-то из стен, чтобы получить больше пространства визуально.
- Смонтировать еще одну ванную комнату. И поставить туда все новое, плитку, сантехнику.
- Поставить на заднем дворе дэк, или санрум или соорудить какой-то ландшафтный дизайн.
- Поставить гараж на 2 авто вместо гаража на 1 авто.

И так далее ... Этих способов более сотни.

В нашем первом доме мы решили (кроме стандартного обновления всего) улучшить вот, что:

- Мы делаем четвертый бедрум. Площадь второго этажа большая и позволяет это.

- Мы приводим все полы к единому деревянно-лакированному виду. (был ковролин). Это подымает уровень цены.

- Мы ставим новую систему отопления взамен древней масляной системы. Старую выкидывем на свалку. Вместе с кучей старых батарей.

- Ставим новую кухню со всей начинкой. Плита индукционная вместо газовой.

- Мы ставим новые кондиционеры. Их в этом доме вообще не было никогда.

- Ставим удаленное управление на дверь гаража.

- Мы делаем еще один туалет с умывальником на втором этаже.

- Мы меняем все окна на современные виниловые со стеклопакетами вместо старинных деревянных.

- Ставим большой телевизор с хорошей аудио системой. Куда ж без телевизора?

Суть в том, что мы делаем все, чтобы покупатель решил: "Ого, да этот дом лучший за такие деньги!" Маленькие отличия от таких-же домов в этой ценовой группе помогают нам успешно его продать.

И быстро!