Как и кого нанимать для вашего флипа

В процессе покупки-ремонтов-продаж домов, кондо или коммерческой недвижимости в США вам придется пользоваться услугами разных людей. И в этой статье поговорим о том, как их временно нанимать. Просто и без последствий.

Если вы хотите сами все сделать - это похвально. Это вы МОЛОДЕЦ!

Но... так не получится

По нескольким причинам.

1. Один-два работника-аматора будут тянуть ремонт очень долго. Безобразно долго и это выльется в большие расходы денег. Они просто не знают, как делать быстро некоторые виды работ и у них нет спец инструмента для выполнения этих работ.

2. Если сам владелец проекта пытается сделать все сам - он часто оказывается в ситуации, когда надо переделывать сделанное ранее или просто портит материалы по незнанию технологии.

3. Для некоторых видов работ: электрики и пламинга - вам нужено получить permit в вашем местном building department офисе. И когда вы туда явитесь, вам скажут, что этот пермит на проведение работ может получить только нанятый вами контрактор. Идите и нанимайте.

Итак,

мы написали план работ. Подумали, что из этого можем сделать сами. Выписали в список.

Далее, подумали, что мы сами могли бы сделать, но не хотим. Например, уборка мусора на участке после стройки, или покраска фасада или загрузка горы треша в контейнер для строительного мусора. Выписали это все в отдельный кусок работ.

Теперь мы подходим к самому "дорогому" пункту нашего ремонта. Тот, где нам нужно нанять специалистов из какой-то компании или просто лицензированного контрактора, который работает на себя.

Найти их, кстати, всегда можно в 7-8 утра на парковке возле сторов Home Depot или Lowes по контракторским пикапам или фургонам.

Пишем себе список того, что мы доверим контракторам делать.

- Меняем трубы, котлы для воды, унитазы, ванные, душевые кабины, краны. Это пламинг.
- Меняем или устанавливаем все, что связано с электрикой. High Voltage имеется в виду. Скорее всего вам нужно будет сменить/добавлять/убирать розетки и выключатели. Менять/убирать/добавлять светильники или (не дай Бог) менять всю проводку в доме с алюминиевой на медную.
- Меняем или устанавливаем новую отопительную систему. Это может быть газовая система или электрическая. В любом случае это недешево и требует специалиста.
- Меняем или ставим новую систему кондиционирования.
- Крышные работы или Roofing works.
- Работы с какой-то опасной гадостью (асбест, mold или свинцовая краска).
- Специфические работы по ремонту фундамента дома в особо запущенных случаях.
- Работы с газовой линией.

В некоторых штатах проще относятся к каким-то работам. В других - подход более строгий. Например, в Вискансине вам не дадут закрыть драйволом стены, если инспектор не проверит, что вы туда поставили правильно утеплитель. И вы обязаны иметь не менее одной розетки на каждые 6 футов стены.

В общем, этот список для начала. Остальное уточняйте в местном Building department каунти.

Теперь у нас есть три списка: "сделать самому", "сделать каким-то хелперам (низкоквалифицированная рабочая сила)" и "сделать контракторам".

Вот тут мы подходим к самому интересному.

Любой наниматель сталкивается с вечным вопросом при найме людей: как заплатить поэкономнее и получить результат работы быстро и качественно ?

Самая частая встречаемая ситуация: наниматель платит деньги в конце рабочего дня. Скажем, 100 долларов за рабочий день.

Что думает работник: "как растянуть работу Х на 6 дней вместо трех ?" И он таки придумает.

Знакомо ?

Тем не менее, это самая частая и популярная схема оплаты в мире.

Оплата работы по схеме почасово/подневно приводит к тому, что весь процесс затягивается и затягивается вашим персоналом. Поймите их правильно. Они просто считают, что и так много и тяжело работают. Так зачем они еще должны ускоряться, чтобы получить меньше ? Ради вас, красивого ? Конечно, нет.

Другая модель: оплата за результат или за выполненный объем.

Например, мы договариваемся с контрактором на то, что он сделает все трубы для воды в доме, полностью. Со всеми кранами, душами, умывальниками. Эту работу он полностью заканчивает за 7 дней и получает 2000. Задаток 500.

Это более прогрессивная модель оплаты. Так как есть дедлайн. И вы даже можете оговорить, что он теряет оплату, если не вложится в дату. Бизнес есть бизнес. От выполнения его части работы зависит, когда начнется следующий этап работы. И там тоже люди не должны простаивать и ждать его.

В этом случае контрактор будет (возможно) приходить пораньше, работать до полуночи, ползая с фонариком на лбу. Возможно, придет вместе со своим хелпером. Он сам заедет в магазин и купит CPVC переходничков и трубок впрок. Чтобы не мотаться потом, когда пять футов полудюймовой трубы не хватит.

Вы смотрите и радуетесь. Это уже совсем иная мотивация.

Третья модель: Оплата работы с отсроченным вознаграждением. Подходит только в том случае, если ваш контрактор высокомотивирован и вообще верит вам.

Выглядит так: контрактор получает в виде оплаты некую часть. Половину, допустим. Остальную часть оплаты получает тогда, когда проект дает прибыль. То есть, дом продан и получена выручка.

Для нанимателя это идеальный вариант. Он как-бы получает финансирование от работника, только в виде часов работы, а не в виде денег. Я бы с удовольствием сам всех нанимал так.

Но, обычно профессиональные контракторы так не работают.

И последняя сегодня, четвертая модель. Работники-волонтеры. Они работают без оплаты. У них другая мотивация.

Да-да, не удивляйтесь. В США тысячи людей работают на строительстве домов без зарплаты.

Я недавно разбирался, как работает организация Habitat for Humanity. Они построили в США более 60 000 домов и 225000 в мире с 1976 года.

Это некоммерческая строительная организация, которая строит доступное жилье для малообеспеченных семей. И это добротное приличное жилье, которое в среднем обходится владельцу в 64000 долларов. Займ на такой дом может позволить себе даже самый бедный работающий американец.

И тысячи людей по всей стране работают у них бесплатно. Точнее, за высокую идею.