Парень, который делает по 50 сделок в год

Привет всем !

Сегодня мой день начинается в

и мы с вами в нескольких пунктах разберем стратегию, которая предлагает безобразно огромную кучу прибыли инвестору в недвижимость. Но количество сделок перехватывает дыхание у нормального флиппера.

Прежде всего, должен задекларировать, что мы сами по этому методу не делали сделок. Поэтому данная статья кратко описывает суть метода, а не наш личный бизнес опыт.

Итак, традиционный флип состоит из пяти этапов: 

1. Find deal

2. Fund deal

3. Fix the house

4. For Sale

5. Tax

 Найти сделку, профинансировать, отремонтировать дом и продать. Затем отчитаться по налогу. Например, нашли дом за 15000, сделали его за 25000, продали за 95000. Отдали налог 16%. Это некий цикл.

Каждый этап занимает время.

Первый этап - нужно кататься на машине на просмотры многих домов, потом на инспекцию, затем с агентом встречи и так далее до клозинга. От офера до клозинга 30-45 дней. Это нормально.

Второй этап - также займет времени, если нет в наличии cash для сделки.

Третий этап - зависит от количества людей, работающих на объекте и над объектом. Кто-то получает пермиты, кто-то делает сантехнику-электрику, кто-то крышу, кто-то заказывает окна и кухню (заранее, а не в день установки). Затем ожидаем инспектора. Делаем-работаем, снова ждем инспектора. Допустим, все за три месяца. Слава Богу!

Четвертый этап. Надо это все продать. Никому не известно, сколько уйдет времени на это.

Допустим, за 4 недели продали. Ура!

Пятый этап - это отдельно и потом.

Итак, вы примерно можете знать теперь, сколько времени нужно (оптимистично) на один проект.

Очень крутые инвесторы делают по 20 проектов в год. У них это на потоке. У них несколько команд ведут разные дома. У них нет задержек в финансировании. И про них снимают сериалы.

А потом вы вдруг находите парня, который .... утверждает, что делает по 50 сделок в год !!! (не домов, а сделок).

Это его сайт. Его зовут Ник Руиз. У него есть толковая книга, где он рассказывает об этом и приводит кучу примеров из своей практики. Поэтому я верю, что он таки что-то делает.

Вот, в чем состоит его метод флипования:

1. Он не ремонтирует дома.

2. Он не финансирует дома.

3. Он профи в поиске мотивированных селлеров.

4. Он профи в том, как сбить цену дома до "ниже некуда".

5. Он продает дома кэш байерам (инвесторам и флиперам), а не конечному потребителю.

Ник зарабатывает в качестве посредника в каждой сделке по 5-20 тысяч в среднем.

• Давайте начнем с последнего пункта. Он важен для понимания процесса продажи. И с него все начинается. Все предыдущие пункты не имеют смысла, если не найти того, что заберет дом себе за наличные.

Ник начинает с того, что составляет список людей, которые охотятся за хорошими прибыльными сделками. У них наготове наличные для мгновенного финансирования флипа. Им не надо обращаться в банк за ипотекой, им не нужно искать лендера. Они уже наготове.

Я также попробовал составить по его методам список кэш байеров в Цинциннати. Набрал около 20 имен с телефонами и емайлами, которым всегда можно позвонить, чтобы перекинуть какой-то флип за некоторую комиссию. Итак, тут все работает.

Если у вас есть список из 50-80 имен кэш байеров, которые находятся в поиске флипа, то можно не волноваться о продаже.

• Теперь поговорим о том, как Ник находит такие интересные сделки, которые позволяют сделать немного прибыли в качестве посредника.

Вот тут он находится 80 процентов своего времени.

У него довольно агрессивная маркетинговая кампания, которая идет по нескольким каналам.

Это bandit signs (да, эта фигня нарисована может быть от руки и она работает)

Это обьявления на craigslist и других сайтах, это авто и уличные объявления.

Это маркетинг в соцсетях. Это канал на ютубе, это бесплатная книга. Это почтовая директ мейл рассылка по избранным базам адресов. Вообще есть отдельная наука, как в США рассылать бумажные рекламные письма так, чтобы их открывали и читали те, кто вам нужен. 

Есть даже компании в США, которые специализируются на том, что составляют списки домовладельцев, у которых проперти сейчас вакантна. То есть, они сейчас чуть более мотивированны, чем обычные домовладельцы.

Итак, Ник получает довольно приличный входящий поток потенциальных сделок. Его помощники обрабатывают данный поток и выделяют из него наиболее интересные варианты по price/value недвижимости и присылают ему фотографии с просмотров домов. Назначается встреча с продавцом. 

• Если продавец мотивирован, то торг происходит быстро и готовый контракт подписывается прямо на месте. Ник вручает продавцу  earnest money check. (Эта сумма не возвращаемая и обычно может быть 500-1000 долларов) и договаривается о ключах от дома. Это важно.

Теперь на следующие 45 дней у него есть возможность приходить и показывать проперти всем, кому он пожелает.

• Следующий этап. Продажа через double closing.

Ник делает серию звонков своему списку кэш байеров. И назначает нескольким из них показ дома с очень небольшим интервалом по времени. Например, 10 минут.

Когда 3-4 покупателя встречаются на драйвее и на крыльце дома и вынуждены ожидать, образуя "живую очередь", это хорошо влияет на принятие решения. Контракт номер 2 заключается быстро.

Следующий шаг уже происходит с помощью title company. 

Ник заранее знает, какая компания сможет ему оформить сделку таким образом, чтобы в ней встретились три стороны и были учтены их интересы. 

Данную услугу делают далеко не все title компании в США. Лишь одна из двадцати.

С одной стороны, продавец. Он, кстати, не присутствует на клозинге вообще. С другой стороны, покупатель, который финансирует сделку, отправляя всю сумму на escrow account, подготовленный тайтл компанией. И с третьей стороны, наш посредник, для которого в контракте просто заложен fee в размере, допустим, пяти тысяч долларов.

Например: Ник нашел проперти за 15000, которая после ремонта может быть продана за 90 000. Он торгуется, опускает цену до 12000 и отдает чек на 500 usd продавцу. Затем на следующий день находит покупателя флиппера, который готов взять дом за 17000 кэшэм.

Таким образом, посредник не финансирует сделку, за исключением чека earnest money.

Худшим вариантом развития событий для посредника может быть отсутствие покупателя. Тогда он должен будет купить недвижимость для себя или отказаться от нее и потерять сумму чека.

Вот так делаются 50 сделок в год. 

Напишите в комментариях, если статья была вам полезна и что вы думаете об этом способе инвестирования.