Как мы строим дома в США

По рунету бродит живучий миф: "в Америке дома из картона".

Когда мне встретился очередной собеседник, озвучивший эту чушь, я решил, что нужно что-то сделать для наведения справедливости. Мне было просто обидно. Потому что я сам строю дома в Огайо, делал ремаделинги в Висконсине, Иллинойсе. И ни разу для этого картон мы не использовали.

Прежде всего, надо прояснить, где это, "в Америке" находится. На югах (Флорида, Джорджия)  строят из блоков и цемента. И часто - без бейсмента. Особенности климата и почвы требуют.

На среднем западе и на севере страны - делают фрейм из дерева, затем уже обкладывают кирпичом или сайдингом. Или деревянными панелями.

Вот наши последние проекты до того, как они закрыты снаружи кирпичом.

Мы строим дома площадью от 2000 до 10 000 квадратных футов, а также одно и двухэтажные офисы для банков, клиник и тп. Типовой Single Family дом имеет бейсмент, и один - два этажа. Ценники в Огайо на такие новые дома от 200 000 за самый малый и до пары миллионов за крупный.

1. Котлован и фундамент.

Когда мы приезжаем на constraction site, там уже готов цементный бейсмент, стоит щиток с электричеством и несколько упаковок древесины и OSB листов.

Вот, это команда, которая делает фундамент за неделю до нашего прибытия.

2. Наша часть строительства - основная. Мы ставим на фундамент стены за пару дней, создавая таким образом периметр дома. Стены собираются из доски 2x4 дюйма и обшиваются OSB в пол дюйма толщиной с помощью пневматических пистолетов для скрепок. Скорость работы сумасшедшая. И не дай Бог выстрелить себе в руку ... К концу дня все сконструированные стены мы обтягиваем специальной пленкой для гидроизоляции TYVEK, так как OSB очень не любит влагу.

3. На следующий день мы ставим полы первого этажа (сабфлор). Для этого заносятся и прибиваются вертикальные доски - джойсты. Они в 10 или 12 дюймов шириной (зависит от размера и веса дома). И затем они сверху закрываются  тяжелыми OSB листами в 3/4 дюйма. Все это на клей "жидкие гвозди" и затем тщательно пробивается специальными "половыми" гвоздями. У них есть насечка и вытащить их крайне сложно. Эти все предосторожности для того, чтобы полы не заскрипели в будущем. Расчетный срок службы наших домиков - сто лет.

4. Затем к следующему утру мы готовы собирать стены первого этажа. Стены собираются прямо на полу из досок, на них прибиваются листы OSB, делаются окна и крепится пленка TYVEK. Затем мы их поднимаем вертикально, выставляем по уровню, фиксируем временными досками. За 1-2 дня все стены первого этажа готовы. Еще день уходит на внутренние стенки дома. С ними проще.

5. Дальше мы дружно поднимаем и крепим вертикально доски для джойстов на стены, и создаем таким образом опору полов второго этажа. Зашиваем половым OSB, тщательно проклеивая и прибивая. Еще день-два уходит на стены второго этажа, наружние и внутренние.

6. Вот теперь начинается самое нервное. Мы ставим крышу. От поставщика древесины приезжает трак и платформой, с которой он выгружает трассы. Это плоские конструкции разной формы, собранные из досок. Их просто гора. И они тяжелые. Нам нужно еще из них собрать по чертежу различные конструкции, которые потом кран занесет наверх. Когда приезжает кран, я впервые надеваю каску. Правила такие на строительных объектах в США.

 Вот тут схематично показано, что получится:

а вот наша реальность. И впереди еще куча работы...

Пара человек из нашей команды сидят наверху и встречают трассы, которые поднимает кран. Еще двое работают внизу, цепляя это все разными тросами, лентами или просто железными крюками. И смотрим, чтобы эти трассы не развалились в воздухе, пока кран будет переносить их.

На стены трассы ставятся обычно с шагом в 2 фута и крепятся временно короткими блоками.
Затем внутри этой нереальной конструкции еще будет много работы по фиксированию в правильном положении всех плоскостей, между собой и т.д.

7. После того, как все трассы стали, как надо и уже можно видеть силуэт дома в виде такого скелета, мы начинаем зашивать крышу. В смысле, ставить на нее листы OSB в пол дюйма и прибивать их тысячами скрепок. Мы начинаем снизу, от края крыши и двигаемся вверх, пока не дойдем до конька крыши. Для средних размеров дома это занимает ещё два дня.

Сразу за нами приезжают руферы (крышники), которые заносят краном на конек крыши свою черепицу и затем начинают её укладывать.

8. В это время мы уже перемещаемся внутрь дома и ставим окна, двери внешние и лестницы, ведущие из бейсмента на первый этаж и на второй этаж. Теперь на нашей стройке начинают появляться много новых людей.

9. Сразу же приезжают электрики, которые понасверлят везде отверстий и разведут по схеме проводку. Потом специалисты по отоплению и кондиционированию. Они ставят в бейсменте систему отопления и разводят по дому воздуховоды. И тут же уже разгружаются пламеры (водопровод и канализация). Они сверлят еще больше отверстий в полах и стенах и прокладывают трубы воды и канализации во все туалеты, ванные, кухни и т.д.

Будущий умывальник

выключатели

камин установлен и закрыт, чтобы не поцарапали

выход на задний двор

светильники

ступени в бейсмент

установлена ванна, есть место под унитаз

вся электрика и трубы защищена пластинами металла на стадах (чтобы не попали шурупом, когда гипсокартон будут ставить)

душевая

10. Привозят утеплитель. Он бывает и в рулонах, и насыпной (который делает страшно гудящая машина) и пенный. Утеплителем забиваются все наружние стены дома и засыпается изнутри крыша.

Вот пара вариантов:

пена в готовом виде

пена в процессе работы

рулонный утеплитель. Самый простой и его может установить даже неспециалист

Чтобы понять, как устроена стена дома, дам схему. Гипсокартон, затем фрейм (внутри которого все заполнено утеплителем), затем OSB лист и воздушная прослойка. Она крайне важна для вентиляции и теплоизоляции. И затем это все облицовано кирпичом.

11. Одновременно с ними по дому активно перемещается человек с толстым красным фломастером, который на полах и стенах делает разметку, где будут стоять кухонные шкафчики, тумбы в ванной, остров на кухне, джакузи и прочее и прочее. Дизайнер. За ним с умным видом, кивая и охая ходят будущие владельцы дома со своими мамой/сестрой/мужем.

Время от времени нас посещает инспектор, который проверят, все ли у нас ок с строительными кодами. У нас обычно все отлично.

Хорошо, что в это время мы уже передвигаемся на следующий дом ... Людей становится еще больше.  В разных частях дома играет разная музыка. Говорят по английски, по русски и по испански.

12. А дальше будут ребята, которые поставят гипсокартон на стены и потолок, затем его весь прошпаклюют. Затем поставят полы и карпеты. Внутренние двери. Потом приедут установщики тримов (все, что делает дом красивым: молдинги, декоративные панели, наличники на двери и окна, перила и плинтуса). Светильники, ручки, замки и прочая мелочь. Потом приезжают маляры и делают покраску всего дома. Изнутри, потом снаружи.

Отдельная команда ландшафтных специалистов приезжают на своей технике и делают из куч земли вокруг (оставшихся после выкапывания котлована) красивые лужайки. Они будут засеяны травой и растениями. За три недели такая зеленая трава станет ровно такой же, как у соседей. Ребята, которые делали бейсмент, делают бетонные дорожки, драйвей к гаражу.

В это же время снаружи сплоченный коллектив уроженцев латинской Америки ставит кирпич на стены. Это большой и физически трудный кусок работы. Они работают на металлических лесах и подымают кирпич наверх. К стене он ставится с отступом. Таким образом, между нашей деревянной стеной и кирпичной стеной остается прослойка воздуха для вентиляции.

Есть и другой вариант внешней отделки в США: сайдинг виниловый или сайдинг деревянный. Или вагонка. Между ними можно еще добавить листовой утеплитель. Зависит от климата.

В сумме дом строится месяца 3-4. У компании застройщика уже есть конкретный покупатель, который профинансировал покупку дома. И он вносит свои изменения во все, что пожелает.

Без клиента строительные компании не начинают стройку.

Почти готов...

Совсем готов !

Итак, если вы захотите построить дом в США себе или как инвестмент (что очень выгодно), пишите в контакты admin@flipdone.com 

Восемь причин, почему Private money loan лучше, чем Hard money loan

Восемь причин, почему Private money loan лучше, чем Hard money loan для финансирования покупки инвестиционного дома.

1. Хотите сэкономить 6000 usd или более на следующем займе ?

Тогда используйте private money.

Когда вы используете hard money кредитора для покупки дома и берете у него 80 000 usd, он на самом деле возьмет с вас намного больше указанного процента.

Это будут up-front fee или points в 3% от суммы займа, то есть 2400 usd,
Fee за процессуальные расходы в 495 usd,
и еще 495 usd analysis fee.
Процентная ставка в 16.5% это 6 750 usd за пол года использования займа.
Итого, 10 095 usd за использования займа в 80 000. Большой кусок профита, не так ли ?

Если вы используете private money займ в 80 000, то это будет выглядеть так:
Никаких поинтов, никаких процессуальных fee и analysis fee. Процентная ставка в 10 процентов годовых. Итого: расходов за пол года 4000 usd.

И это экономит 6000 долларов!

2.  Hard money лендеры вас "разворачивают" и не дают займ?

Тогда используйте private money.

Большинство хард мани лендеров ведут себя почти, как банки. Они требуют у вас историю ваших доходов за последние несколько лет, просят указать все источники дохода всех членов семьи, требуют указать все ваши займы и хотят от вас высокий кредитный score.

Мы потратили кучу времени заполняя апликации на займы у самых разных hard money лендеров. И уйму времени на звонки и задушевные разговоры о том, какой мы собираемся брать дом для флипа. А в это время хорошие сделки, найденные нами, уходили в pending.

Не тратьте время. Ищите вариант через private money.

3. Вы хотели бы уйти с closing встречи, на которой вы купили дом, с чеком в кармане ? Тысяч на 10 или 15 ?

Тогда используйте private money.

Hard money lenders и mortgage companies требуют от флипера даунпеймент в 30 процентов и оплату ремонта дома.  В то время, как многие private money лендеры профинансируют вам и покупку дома и ремонт наперед. То есть, после покупки у вас еще останется "сдача" в некую сумму кэшэм. Да, такое бывает.

4. Вы уже сидите в ипотеках по десяти объектам и хотите купить еще одну рентную недвижимость ?

Тогда используйте private money. 

По правилам для FHA займов практически невозможно получить одиннадцатый займ, если вы уже имеете десять таковых. Поэтому единственный выход - брать private money займ на долгосрочной основе. Если процентная ставка будет позволять - то на разнице получится еще один источник cash flow.

5. Не можете квалифицироваться на долгосрочный займ для покупки рентной недвижимости ?

Тогда используйте private money. 

Если ваш кредитный рейтинг не высок, вы можете обсудить с private lender вашу сделку и придумать вместе вариант для покупки рентной недвижимости. Требования у такого лендера проще и он просто хочет видеть, что вы ответственны и регулярно платите ему. В будущем вы можете также создать с ним партнерство, в котором он выступит в качестве grantor для вашего следующего займа в банке.

6. Если вы хотите понизить процентную ставку существующей ипотеки,

Тогда используйте private money. 

Если вы находитесь в ипотеке под 10-12 процентов годовых, то возможно сделать рефинансирование, найдя лендера с ставкой 6 процентов.

Например:

Займ $80,000

Interest rate: 12%

Период займа: 30 years

месячный платеж по займу: $823

Прочие расходы: $300

Всего расходов: $1,123

Доход с рента: $1,200

Cash flow: $77

Если мы уменьшим вдвое процентную ставку с помощью private money loan :

Займ $80,000

Interest rate: 6%

Период займа: 15 years

месячный платеж по займу: $675

Прочие расходы: $300

Всего расходов: $975

Доход с рента: $1,200

Cash flow: $225

Видите, что произошло? Мы сократили срок займа с 30 лет на 15 и при этом увеличили месячный приток денег до 225 долларов.

7. Если вы хотите сделать cash out рефинансирование с существующей недвижимостью,

Тогда используйте private money.

Если вы в ситуации, когда у вас на руках 100% чистый от займов дом, и вы еще его не продали, а в это время попалась великолепная выгодная сделка - возможно взять "cash out refi". Когда-то давно такое можно было взять против существующего дома в банке. Но сейчас банки не дают такие займы. Но их дают private money лендеры.

8. Хотели бы вы иметь нулевые ежемесячные выплаты по займу в то время, как вы занимаетесь ремонтом инвестиционного дома?

Тогда используйте private money.

С private money лендером возможно договориться о том, чтобы он получил все свои проценты в тот момент, когда ваш проект будет окончен и продан. Хард мани лендеров этот вариант не устраивает и это сильно осложняет работы с флипом.

Шесть способов найти владельца "заброшки"

Заброшенные дома на оффмаркете.

Особый интерес в поиске сделки для флипа представляет такой сегмент рынка, как "заброшенные дома". Выглядят они обычно ужасно. Куплены могут быть крайне дешево и требуют ремонта. Накатав по США более 35 000 миль я уже видел много таких.

Первые три признака такого дома:

1. Трава и растения вокруг дома, которые годами никто не косил и не подрезал.
2. Окна, закрытые наглухо фанерой или просто досками (во избежание уничтожения дома внутри и вандализма). В хорошем районе окна не заколачивают.
3. Гора рекламных писем на крыльце. Их некому читать или убирать.

Эти признаки видны, когда вы просто видите дом из машины, проезжая мимо него.

Итак, вы нашли такой адрес случайно. Пробили адрес через MLS и узнали, что он не на продаже. То есть, оф маркет в данный момент.

Изучили этот зип код, изучили продажи подобных домов в этой эрии за последние 3-6 месяцев. И нарисовали себе в голове сумму, за которую можно продать этот дом, если привести в порядок.

Теперь начинается расследование. Начинается с того, что нужно найти владельца. А владелец может быть в другом городе/штате или вообще может быть не был на этой проперти никогда.

Вот шесть способов, как найти владельца такого вакантного дома.

1. Tax records.

В офисе каунти этот адрес числится и за него платится налог на недвижимость. И там должна быть запись о имени и другом адресе владельца. Иногда - номер телефона.

(Как-нибудь напишу подробно статью, как находить все публичные записи в каунти).

Этот другой адрес нужен вам для того, чтобы отправить владельцу открытку/письмо с текстом "Привет! Я очень заинтересован купить ваш дом .... и тп и тд"

2. Письмо с запросом.

На адрес заброшенного дома отправляете письмо (пустое). И на конверте пишете следующее: "DO NOT FORWARD – ADDRESS CORRECTION REQUESTED". (Не пересылать ! Запрос на уточнение нового адреса).

По почтовым правилам США, почтовая служба обязана вам выслать этот конверт назад с стикером и новым адресом владельца. Далее действуем, как в пункте первом.

3.White Pages

По телефонному справочнику можно попробовать поискать по фамилии владельца (из офиса каунти мы ее уже знаем). Но тут может быть проблема. Может быть много людей с такой фамилией. А тот, кто вам нужен, может специально скрываться от коллекторов долгов. И не отвечать на звонки.

4. Skip tracer

Существуют службы local private investigator, которым можно заказать поиск персоны по имени и по предыдущему адресу проживания. Они за 10-20 долларов найдут вам новый адрес владельца и вы таким образом сможете связаться. Занимает это у них обычно 24 часа.

5. Записка с просьбой связаться.

Некоторые заброшенные дома иногда навещаются их владельцами или кем-то по их просьбе, чтобы проверить почту и посмотреть, что с домом. Поэтому не лишним будет оставить яркий листочек на двери с текстом "I am interested in buying your house. Please, contact me by phone *********"

6. И, наконец, самый лучший способ: поговорить с соседом.

Обычно люди, которые живут через дорогу, справа и слева, знают кое-что о том, что произошло с владельцем и где он сейчас. И очень часто имеют возможность позвонить ему. Если вам круто повезет, то у него даже окажется ключ от соседского дома и он вам сможет открыть и показать его внутри!

Соседи вам могут также сказать, где живет дочь владельца (которая вступила в наследство) или сказать, в каком госпитале он сейчас проходит лечение. 

Поэтому мы всегда очень приветливы, если видим на соседнем крыльце соседа. Нужно сразу идти общаться. Не теряя возможности и не откладывая на потом. Все другие способы вы сможете и в другое время выполнить. 

Итак, разговаривайте чаще с живыми людьми и бывайте чаще в разных местах сами!

Удачи всем!

Парень, который делает по 50 сделок в год

Привет всем !

Сегодня мой день начинается в

и мы с вами в нескольких пунктах разберем стратегию, которая предлагает безобразно огромную кучу прибыли инвестору в недвижимость. Но количество сделок перехватывает дыхание у нормального флиппера.

Прежде всего, должен задекларировать, что мы сами по этому методу не делали сделок. Поэтому данная статья кратко описывает суть метода, а не наш личный бизнес опыт.

Итак, традиционный флип состоит из пяти этапов: 

1. Find deal

2. Fund deal

3. Fix the house

4. For Sale

5. Tax

 Найти сделку, профинансировать, отремонтировать дом и продать. Затем отчитаться по налогу. Например, нашли дом за 15000, сделали его за 25000, продали за 95000. Отдали налог 16%. Это некий цикл.

Каждый этап занимает время.

Первый этап - нужно кататься на машине на просмотры многих домов, потом на инспекцию, затем с агентом встречи и так далее до клозинга. От офера до клозинга 30-45 дней. Это нормально.

Второй этап - также займет времени, если нет в наличии cash для сделки.

Третий этап - зависит от количества людей, работающих на объекте и над объектом. Кто-то получает пермиты, кто-то делает сантехнику-электрику, кто-то крышу, кто-то заказывает окна и кухню (заранее, а не в день установки). Затем ожидаем инспектора. Делаем-работаем, снова ждем инспектора. Допустим, все за три месяца. Слава Богу!

Четвертый этап. Надо это все продать. Никому не известно, сколько уйдет времени на это.

Допустим, за 4 недели продали. Ура!

Пятый этап - это отдельно и потом.

Итак, вы примерно можете знать теперь, сколько времени нужно (оптимистично) на один проект.

Очень крутые инвесторы делают по 20 проектов в год. У них это на потоке. У них несколько команд ведут разные дома. У них нет задержек в финансировании. И про них снимают сериалы.

А потом вы вдруг находите парня, который .... утверждает, что делает по 50 сделок в год !!! (не домов, а сделок).

Это его сайт. Его зовут Ник Руиз. У него есть толковая книга, где он рассказывает об этом и приводит кучу примеров из своей практики. Поэтому я верю, что он таки что-то делает.

Вот, в чем состоит его метод флипования:

1. Он не ремонтирует дома.

2. Он не финансирует дома.

3. Он профи в поиске мотивированных селлеров.

4. Он профи в том, как сбить цену дома до "ниже некуда".

5. Он продает дома кэш байерам (инвесторам и флиперам), а не конечному потребителю.

Ник зарабатывает в качестве посредника в каждой сделке по 5-20 тысяч в среднем.

• Давайте начнем с последнего пункта. Он важен для понимания процесса продажи. И с него все начинается. Все предыдущие пункты не имеют смысла, если не найти того, что заберет дом себе за наличные.

Ник начинает с того, что составляет список людей, которые охотятся за хорошими прибыльными сделками. У них наготове наличные для мгновенного финансирования флипа. Им не надо обращаться в банк за ипотекой, им не нужно искать лендера. Они уже наготове.

Я также попробовал составить по его методам список кэш байеров в Цинциннати. Набрал около 20 имен с телефонами и емайлами, которым всегда можно позвонить, чтобы перекинуть какой-то флип за некоторую комиссию. Итак, тут все работает.

Если у вас есть список из 50-80 имен кэш байеров, которые находятся в поиске флипа, то можно не волноваться о продаже.

• Теперь поговорим о том, как Ник находит такие интересные сделки, которые позволяют сделать немного прибыли в качестве посредника.

Вот тут он находится 80 процентов своего времени.

У него довольно агрессивная маркетинговая кампания, которая идет по нескольким каналам.

Это bandit signs (да, эта фигня нарисована может быть от руки и она работает)

Это обьявления на craigslist и других сайтах, это авто и уличные объявления.

Это маркетинг в соцсетях. Это канал на ютубе, это бесплатная книга. Это почтовая директ мейл рассылка по избранным базам адресов. Вообще есть отдельная наука, как в США рассылать бумажные рекламные письма так, чтобы их открывали и читали те, кто вам нужен. 

Есть даже компании в США, которые специализируются на том, что составляют списки домовладельцев, у которых проперти сейчас вакантна. То есть, они сейчас чуть более мотивированны, чем обычные домовладельцы.

Итак, Ник получает довольно приличный входящий поток потенциальных сделок. Его помощники обрабатывают данный поток и выделяют из него наиболее интересные варианты по price/value недвижимости и присылают ему фотографии с просмотров домов. Назначается встреча с продавцом. 

• Если продавец мотивирован, то торг происходит быстро и готовый контракт подписывается прямо на месте. Ник вручает продавцу  earnest money check. (Эта сумма не возвращаемая и обычно может быть 500-1000 долларов) и договаривается о ключах от дома. Это важно.

Теперь на следующие 45 дней у него есть возможность приходить и показывать проперти всем, кому он пожелает.

• Следующий этап. Продажа через double closing.

Ник делает серию звонков своему списку кэш байеров. И назначает нескольким из них показ дома с очень небольшим интервалом по времени. Например, 10 минут.

Когда 3-4 покупателя встречаются на драйвее и на крыльце дома и вынуждены ожидать, образуя "живую очередь", это хорошо влияет на принятие решения. Контракт номер 2 заключается быстро.

Следующий шаг уже происходит с помощью title company. 

Ник заранее знает, какая компания сможет ему оформить сделку таким образом, чтобы в ней встретились три стороны и были учтены их интересы. 

Данную услугу делают далеко не все title компании в США. Лишь одна из двадцати.

С одной стороны, продавец. Он, кстати, не присутствует на клозинге вообще. С другой стороны, покупатель, который финансирует сделку, отправляя всю сумму на escrow account, подготовленный тайтл компанией. И с третьей стороны, наш посредник, для которого в контракте просто заложен fee в размере, допустим, пяти тысяч долларов.

Например: Ник нашел проперти за 15000, которая после ремонта может быть продана за 90 000. Он торгуется, опускает цену до 12000 и отдает чек на 500 usd продавцу. Затем на следующий день находит покупателя флиппера, который готов взять дом за 17000 кэшэм.

Таким образом, посредник не финансирует сделку, за исключением чека earnest money.

Худшим вариантом развития событий для посредника может быть отсутствие покупателя. Тогда он должен будет купить недвижимость для себя или отказаться от нее и потерять сумму чека.

Вот так делаются 50 сделок в год. 

Напишите в комментариях, если статья была вам полезна и что вы думаете об этом способе инвестирования.

Как и кого нанимать для вашего флипа

В процессе покупки-ремонтов-продаж домов, кондо или коммерческой недвижимости в США вам придется пользоваться услугами разных людей. И в этой статье поговорим о том, как их временно нанимать. Просто и без последствий.

Если вы хотите сами все сделать - это похвально. Это вы МОЛОДЕЦ!

Но... так не получится

По нескольким причинам.

1. Один-два работника-аматора будут тянуть ремонт очень долго. Безобразно долго и это выльется в большие расходы денег. Они просто не знают, как делать быстро некоторые виды работ и у них нет спец инструмента для выполнения этих работ.

2. Если сам владелец проекта пытается сделать все сам - он часто оказывается в ситуации, когда надо переделывать сделанное ранее или просто портит материалы по незнанию технологии.

3. Для некоторых видов работ: электрики и пламинга - вам нужено получить permit в вашем местном building department офисе. И когда вы туда явитесь, вам скажут, что этот пермит на проведение работ может получить только нанятый вами контрактор. Идите и нанимайте.

Итак,

мы написали план работ. Подумали, что из этого можем сделать сами. Выписали в список.

Далее, подумали, что мы сами могли бы сделать, но не хотим. Например, уборка мусора на участке после стройки, или покраска фасада или загрузка горы треша в контейнер для строительного мусора. Выписали это все в отдельный кусок работ.

Теперь мы подходим к самому "дорогому" пункту нашего ремонта. Тот, где нам нужно нанять специалистов из какой-то компании или просто лицензированного контрактора, который работает на себя.

Найти их, кстати, всегда можно в 7-8 утра на парковке возле сторов Home Depot или Lowes по контракторским пикапам или фургонам.

Пишем себе список того, что мы доверим контракторам делать.

- Меняем трубы, котлы для воды, унитазы, ванные, душевые кабины, краны. Это пламинг.
- Меняем или устанавливаем все, что связано с электрикой. High Voltage имеется в виду. Скорее всего вам нужно будет сменить/добавлять/убирать розетки и выключатели. Менять/убирать/добавлять светильники или (не дай Бог) менять всю проводку в доме с алюминиевой на медную.
- Меняем или устанавливаем новую отопительную систему. Это может быть газовая система или электрическая. В любом случае это недешево и требует специалиста.
- Меняем или ставим новую систему кондиционирования.
- Крышные работы или Roofing works.
- Работы с какой-то опасной гадостью (асбест, mold или свинцовая краска).
- Специфические работы по ремонту фундамента дома в особо запущенных случаях.
- Работы с газовой линией.

В некоторых штатах проще относятся к каким-то работам. В других - подход более строгий. Например, в Вискансине вам не дадут закрыть драйволом стены, если инспектор не проверит, что вы туда поставили правильно утеплитель. И вы обязаны иметь не менее одной розетки на каждые 6 футов стены.

В общем, этот список для начала. Остальное уточняйте в местном Building department каунти.

Теперь у нас есть три списка: "сделать самому", "сделать каким-то хелперам (низкоквалифицированная рабочая сила)" и "сделать контракторам".

Вот тут мы подходим к самому интересному.

Любой наниматель сталкивается с вечным вопросом при найме людей: как заплатить поэкономнее и получить результат работы быстро и качественно ?

Самая частая встречаемая ситуация: наниматель платит деньги в конце рабочего дня. Скажем, 100 долларов за рабочий день.

Что думает работник: "как растянуть работу Х на 6 дней вместо трех ?" И он таки придумает.

Знакомо ?

Тем не менее, это самая частая и популярная схема оплаты в мире.

Оплата работы по схеме почасово/подневно приводит к тому, что весь процесс затягивается и затягивается вашим персоналом. Поймите их правильно. Они просто считают, что и так много и тяжело работают. Так зачем они еще должны ускоряться, чтобы получить меньше ? Ради вас, красивого ? Конечно, нет.

Другая модель: оплата за результат или за выполненный объем.

Например, мы договариваемся с контрактором на то, что он сделает все трубы для воды в доме, полностью. Со всеми кранами, душами, умывальниками. Эту работу он полностью заканчивает за 7 дней и получает 2000. Задаток 500.

Это более прогрессивная модель оплаты. Так как есть дедлайн. И вы даже можете оговорить, что он теряет оплату, если не вложится в дату. Бизнес есть бизнес. От выполнения его части работы зависит, когда начнется следующий этап работы. И там тоже люди не должны простаивать и ждать его.

В этом случае контрактор будет (возможно) приходить пораньше, работать до полуночи, ползая с фонариком на лбу. Возможно, придет вместе со своим хелпером. Он сам заедет в магазин и купит CPVC переходничков и трубок впрок. Чтобы не мотаться потом, когда пять футов полудюймовой трубы не хватит.

Вы смотрите и радуетесь. Это уже совсем иная мотивация.

Третья модель: Оплата работы с отсроченным вознаграждением. Подходит только в том случае, если ваш контрактор высокомотивирован и вообще верит вам.

Выглядит так: контрактор получает в виде оплаты некую часть. Половину, допустим. Остальную часть оплаты получает тогда, когда проект дает прибыль. То есть, дом продан и получена выручка.

Для нанимателя это идеальный вариант. Он как-бы получает финансирование от работника, только в виде часов работы, а не в виде денег. Я бы с удовольствием сам всех нанимал так.

Но, обычно профессиональные контракторы так не работают.

И последняя сегодня, четвертая модель. Работники-волонтеры. Они работают без оплаты. У них другая мотивация.

Да-да, не удивляйтесь. В США тысячи людей работают на строительстве домов без зарплаты.

Я недавно разбирался, как работает организация Habitat for Humanity. Они построили в США более 60 000 домов и 225000 в мире с 1976 года.

Это некоммерческая строительная организация, которая строит доступное жилье для малообеспеченных семей. И это добротное приличное жилье, которое в среднем обходится владельцу в 64000 долларов. Займ на такой дом может позволить себе даже самый бедный работающий американец.

И тысячи людей по всей стране работают у них бесплатно. Точнее, за высокую идею.

Об обучении и обучателях в Real Estate индустрии

В книге, которую сейчас читаю, классная иллюстрация к этой статье. Она мне нравится :)

Я записался на курс по реал эстейт в конце 2014 года сидя за ноутбуком в кафе в Черногории. Мне стало интересно на уровне "смогу ли?" Кроме того, все, что связано с недвижимостью в США - пахнет большими прибылями. Так почему бы нет ?

Вот с такими туманными рассуждениями я включился в первое онлайн занятие. И обнаружил, что оно не первое. И не второе. И группа уже обсуждает вторую неделю какие-то темы.

Почувствовав себя двоечником, который опоздал на первое сентября и пришел только к третьему уроку, я взялся за записи видео. Много было непонятно, потому что вела занятия женщина с "сильно плохим русским языком". Текст был так исковеркан, что переслушивать его надо было три раза, чтобы понять смысл. Я поражался, как можно такую простую мысль озвучивать так запутанно и криво? Может она специально так говорит ? Как мастер джедаев Иода ?

Но участники занятий были в восторге и толпами добавлялись в "друзья" в соцсети к организатору занятий и к преподавателю. Затем что-то поменялось. Вычислили, что месяц учили не тому. И курс стала вести другая ведущая. Стало веселей и интересней слушать. Ученики с восторгом писали комментарии и записывали отзывы. И просились "в друзья".

Затем летом 2015 я полетел в США разбираться, как это все работает. Все, кто учился в каком-то ВУЗе, знают, что практика в жизни - сильно отличается от теории и книжных знаний.

Я занимаюсь бизнесом уже больше десяти лет и по аналогии понимаю, что для процесса бизнеса нужно:

1. Познакомиться с правилами игры. От первоисточника.

Этот бизнес придумали и делают американцы. На английском языке. Поэтому без английского и без визитов в США - ничего не выйдет. Вы просто "не в теме" бизнеса.

2. Найти тех, кто уже профи (менторов) в этой области и постараться узнать у них побольше. 

Таких профи должно быть несколько. Не один человек. Тогда вы сможете сравнивать подходы и делать выводы.

Вторая важная мысль: надо попробовать примерить на себя стиль жизни этих профи. Нравится или нет ?

3. Нужно прочитать не менее 10 книг в этой области. 

Названия некоторых книг нам дали прямо в учебном курсе. Другие книги мы нашли сами.

Лучшее в этой области написано на английском. Извините. Придется учить.

4. И переходим к практике.

Тут и поиск денег для запуска, и поездки в другие страны, и оформление всяких бумаг и переговоры по скайпу по ночам. И выполняя эти шаги мы учимся по-настоящему. Перед этим была разминка!

Когда я явился в аэропорт Чикаго, я сразу узнал, что американцы не говорят "How do you do?" и даже не говорят "How are you?". Они почему-то говорят "How are you going ?" Это непереводимый бред, но они так здороваются!

Получается, что теперь мне надо найти старенькую учительницу английского языка, которая нам в школе пыталась втолковать его. Затем подать на нее в суд и потребовать компенсацию за то, что я не смог реализовать на практике школьные знания ? Или потребовать деньги за потерянные "лучшие годы" ?

Никому ведь не приходит в голову такая чушь, верно ?

Однако...

Открываю я скайп, где больше ста (!) учеников спустя почти год после курса обучения обсуждают, что:

- Обучение оказалось не такое, как думали.

- Организатор поступил как-то не так, как ожидали.

- Ведущие учебного курса говорят не так и говорят что-то не то.

Честно говоря, мне жаль, что столько людей держится руками и ногами за свою зону комфорта. За надежду, что можно куда-то отправить деньги, и спустя 3-5 месяцев назад придет удвоенная сумма. И они будут называться инвесторами. И так можно будет делать всю оставшуюся жизнь.

Это не работает ни в одном бизнесе! Для того, чтобы что-то начало "крутиться", надо самому влезть поглубже и "крутить" свое дело!

Наша инвестиция выглядит сейчас вот так :

На дворе 21-00, а мы ставим новые окна. 

Мама троих детей. Фигачит старую краску промышленным феном. Прилетела специально ради того, чтобы помочь нам ускорить работы.

Семнадцать окон, которые мы ждали две недели. Важно было поставить их перед тем, как начинать покрасочные работы и наведение окончательного марафета.

Мы с Лехой ставим гипсокартонную стену. Где учились? На youtube ...

Ваш покорный слуга. Подгоняем гипсокартон к нашим скошенным потолкам. Тот еще головняк.

Это фотки, сделанные за последние три недели на нашем доме номер 1. Это наш "учебный проект". Я не жду от него слишком большой прибыли. Но, тем не менее, прибыль будет.

PS

Но нужно еще две вещи сказать:

1. Я благодарен организаторам курса за то, что он вообще был. Они донесли важный урок: "Все может меняться на ходу и надо успевать менять паруса". И второй урок: "Нет никаких гарантий ни на что. Добро пожаловать в бизнес!".

2. Я благодарен Анне Щербатовой за то, что она нас сразу повела на семинар по недвижимости на английском, показала классные места в США, которые очень интересны для инвестирования. И никого нет лучше нее в вопросах этики, легальности и целостности ведения дел.